摘要：在目前資產(chǎn)評估實務(wù)中，殘余估價法主要運(yùn)用于對具有客觀收益的房地產(chǎn)價值評估，建筑物殘余估價法運(yùn)用還要求建筑物的用途、使用強(qiáng)度以及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能嚴(yán)重背離。基于對建筑物不同收益狀態(tài)下價值考量的側(cè)重點(diǎn)不同，殘余估價法的應(yīng)用模式也不同，各自有相對應(yīng)的基本理論公式，但在具體運(yùn)用時評估模型的選擇和參數(shù)的確定還存在爭議，本文以此入手對殘余估價法的應(yīng)用問題進(jìn)行探討。
關(guān)鍵詞：殘余估價法 評估模型 還原利率 折舊率 收益期
一、殘余估價法的內(nèi)涵及模型架構(gòu)
（一）殘余估價法內(nèi)涵。殘余估價法是指建筑物與其基地合并計算收益，在用收益法以外的方法能求得土地的價格時，從建筑物及其基地所產(chǎn)生的收益中，扣除歸屬于基地的純收益，即可得到歸屬于建筑物的純收益，再用建筑物的還原利率還原，便可得到建筑物的收益價格。從評估原理的角度來講屬于收益法的一種，適用于其他方法難以準(zhǔn)確判斷土地或建筑物的價格的情況。
（二）建筑物殘余估價法評估模型。
模型一：有限期限不等額
B=■■
式中：B為建筑物評估值或為收益現(xiàn)值；Rt為未來第t年的建筑物純收益；當(dāng)t為有限時，Rt中還應(yīng)包括期末建筑物剩余凈值；i2為建筑物的還原利率；d為建筑物的折舊率；n為收益年限。
模型二：有限期等額年金法
B=R2×■■=R2×（P/A，i2+d，n）
式中：B為建筑物評估值或為收益現(xiàn)值；R2為建筑物純收益；i2為建筑物的還原利率；d為建筑物的折舊率；n為收益年限。
模型三：無限期等額年金法
B=（R1-L×i1）/（i2+d）=R2/（i2+d）
式中：B為建筑物評估值或為收益現(xiàn)值；R1為建筑物及基地所產(chǎn)生純收益；R2為建筑物純收益；L為土地價格；i1為土地還原利率；i2為建筑物的還原利率；d為建筑物的折舊率。
二、殘余估價法存在的各因素問題思考
（一）收益額。房地產(chǎn)收益額是指評估收益型房地產(chǎn)在未來剩余壽命周期內(nèi)的年純收益。確定房地產(chǎn)收益額關(guān)鍵是要把握以下兩點(diǎn)：一是房地產(chǎn)帶來的未來各期收益值，對于房地產(chǎn)交易的雙方，無論是該項資產(chǎn)的購買者還是所有者，評估房地產(chǎn)價值應(yīng)判斷是否存在收益；二是要明確評估對象，學(xué)會區(qū)分房地合一的總收益（簡稱房地產(chǎn)總收益）、土地收益和建筑物純收益，三者不可混淆，有針對性的確定被估對象的收益。需要注意的是在現(xiàn)實房地產(chǎn)評估中對于自用房地產(chǎn)也存在“收益性”，雖然它既不出租也不從事經(jīng)營，也就沒有產(chǎn)生收益，但根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“機(jī)會收益”原理思想，自有房地產(chǎn)也存在“有收益性”，即業(yè)主的租金節(jié)省就相當(dāng)于他的租金收入，也就產(chǎn)生了收益。這就要求評估人員結(jié)合房地產(chǎn)評估目的、類型和特點(diǎn)科學(xué)合理確定其收益額。
（二）還原利率。還原利率是將純收益還原或貼現(xiàn)為價格的比率，實際是一種投資收益率。還原利率的確定是運(yùn)用殘余估價法評估房地產(chǎn)價值面臨的主要問題。還原利率的微小變化就會引起房地產(chǎn)價格的劇烈波動，所以在確定還原利率時應(yīng)綜合考慮區(qū)域、時間、政策及社會經(jīng)濟(jì)等因素，從而提高還原利率的相對準(zhǔn)確性。目前較為通行的方法或多或少都存在一些問題，并不能完全充分地反映還原利率的實質(zhì)，因此評估人員要在實際工作中積累經(jīng)驗，結(jié)合房地產(chǎn)收益水平提出一種較為全面、能比較好地彌補(bǔ)各種方法缺陷的綜合法來確定。
（三）收益期。所謂收益期是指被估對象自估價時點(diǎn)至未來可以獲得收益的時間，通常被估對象的收益期限為剩余的經(jīng)濟(jì)壽命。對于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的收益年限分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限來確定；對于房地合一的收益年限可根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限孰短的原則來確定。需要注意的是房地產(chǎn)在持有一段時間后發(fā)生出售或其他用途，則收益年限為其將來持有時間。因為房地產(chǎn)持有的時間較長，所以在持有過程中經(jīng)常會發(fā)生所有權(quán)和使用權(quán)的變化，這就要求評估人員合理確定房地產(chǎn)收益期限，從而提高評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。
三、殘余估價法在房地產(chǎn)評估中的因素定量方法
（一）建筑物純收益（R2）的確定。目前建筑物純收益的確定思路主要是房地合一的總收益扣減土地收益后的差額。
1.總收益（R1）的確定。房地合一的收益分為兩個方面：一是現(xiàn)實存在的有收益性的房地產(chǎn)；二是存在有潛在性收益的房地產(chǎn)。通常用收益還原法確定房地產(chǎn)的總收益，需要注意的是潛在性的收益也應(yīng)屬于收益還原法中“有收益性房地產(chǎn)”的范圍之列，應(yīng)該考慮其收益。
2.土地收益（R3）的確定。土地收益的確定思路：首先，可以采用收益還原法確定土地的價格（L），也就是將土地未來每年的預(yù)期收益以一定的資本化率（還原利率）統(tǒng)一折算到估價期日的一種估價方法。收益還原法計算土地價格基本的公式如下：P=（a/r）×［1-1/（1+r）n］，其中P表示土地收益價格；a表示土地純收益（或地租）；r表示土地還原利率；n表示未來土地使用年期。在不考慮年期和其他因素修正的前提下，公式為P=a/r，也就是說采用收益還原法進(jìn)行地價評估時，只需要了解土地純收益和土地還原利率，就可測算出相應(yīng)的地價。其次，用實際土地面積乘以單位地價求出總的地價，如果已經(jīng)測算出總地價就無需計算；最后用總地價乘以土地還原利率（i1）便可得出土地收益。
（二）還原利率與折舊率的確定。通常確定建筑物折現(xiàn)率主要是由建筑物的還原利率和建筑物的折舊率之和。
1.還原利率（i）的確定。在運(yùn)用殘余估價法評估建筑物的價格時，還原利率按照評估對象不同，即單純的土地估價、建筑物的估價或房地產(chǎn)的估價，主要包括土地還原利率、建筑物還原利率和綜合還原利率三類。
（1）土地還原利率（i1）：求取單純土地價格時所使用的還原利率，其對應(yīng)的純收益是由土地單獨(dú)產(chǎn)生的。
（2）建筑物還原利率（i2）：求取單純建筑物價格時所使用的還原利率，其對應(yīng)的純收益是由建筑物單獨(dú)產(chǎn)生的收益，常用于房屋保險的評估案子。
（3）綜合還原利率（i3）：求取土地及其地上建筑物合為一體的價格時所用的還原利率，對應(yīng)的純收益是土地與建筑物共同產(chǎn)生的收益。
通常而言，土地還原利率比建筑物還原利率低2-3個百分點(diǎn)，綜合還原利率基本在二者之間。由于投資房地產(chǎn)的行業(yè)不同，投資對象品種不同，則風(fēng)險不同，其還原利率也不同。另外，由于房地產(chǎn)位置的固定性，使得不同地區(qū)的房地產(chǎn)投資的收益不同，其還原利率也有較大的差別。求取還原利率的方法：累加法、市場提取法、投資收益排序插入法、其他方法。
2.建筑物折舊率（d）確定。建筑物折舊率（d）采用會計中直線法計提折舊率，也就是將建筑物的應(yīng)計折舊額均衡地分?jǐn)偟焦潭ㄙY產(chǎn)預(yù)計使用壽命。但是建筑物實際使用過程中，與其有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益預(yù)期實現(xiàn)方式可能發(fā)生重大變化時，應(yīng)該考慮改變建筑物折舊方法。
（三）收益期（n）的確定。當(dāng)土地為出讓方式時：建筑物可使用年限=建筑物在估價時點(diǎn)的剩余經(jīng)濟(jì)耐用年限。對于評估對象為建筑物或房地合一的情況，求取它的收益年限是通過土地可使用年限與建筑物可使用年限比較來確定的，即根據(jù)孰短原則來求取該評估對象的收益年限。當(dāng)土地為劃撥方式時：即未辦理土地出讓手續(xù)的情況，這時應(yīng)設(shè)定在估價時點(diǎn)該土地用途的法定最高出讓年限作為土地的可使用年限。這種情況下對于不同評估對象（土地、建筑物、房地合一）的收益年限的確定問題類似于土地為出讓方式的情況。S
