我國的經濟高速發展帶動了房地產業的成長，房地產業經過近二十幾年的發展已經較為成熟，追逐暴利的時代已經過去了，為實現企業價值最大化，就必須不斷提高企業經營管理水平，降低企業經營成本。有效的稅務管理能夠優化資源配置、降低稅負、防范納稅風險，提高企業獲利能力，提升企業的綜合實力，從而推動企業的可持續發展。因此，加強房地產開發企業的稅務管理工作尤其重要。
一、房地產企業稅務管理的原理及現狀
企業稅務管理是企業在遵守國家稅法，不損害國家利益的前提下，充分利用稅收法規所提供的包括減免稅在內的一切優惠政策，達到少繳稅款或遞延繳納稅款，從而降低稅收成本、實現稅收成本最小化的經營管理活動，是一種合理、合法的納稅、節稅行為。
從國稅發[2003]83號、國稅發[2006]31號到新企業所得稅法實施后的國稅發[2009]31號、國稅函[2009]342號、國稅函[2010]201號文件等所得稅政策，以及1993開征、2006年從嚴征管的土地增值稅政策，這一系列為房地產企業量體裁衣的政策，讓諸多房地產企業“財富巨人，納稅侏儒”的“形象”成為歷史。稅收成本平均達房產銷售收入的17%。稅收成本成為房地產企業除土地成本、建安成本之外的第三大成本。有些地方房地產業的稅收占到了地方財政收入的20%以上，個別地方達到40%。房地產業成為地方財政的重要支柱，多年來都被列為稅收專項檢查對象。
新國十條、限購、限貸、限外等一系列的調控施壓，2012年3月住建部重申房地產調控絕不會松動，嚴控地方微調，房地產企業面臨更嚴峻的考驗。另外，很多老總對企業稅收管理的重視程度不夠，大多數企業都是由財務人員兼做辦稅人員。有的認為只要跟稅務部門搞好關系，就能應付企業的稅收問題。在一些大型企業，由于部門之間、崗位之間缺乏有效溝通，致使有些業務發生時，企業的稅務人員并不知道，無法進行涉稅分析與納稅管理，加之具體辦理業務的人員對稅收政策不一定能掌握到位，使應稅事項不能及時有效地處置，給企業帶來涉稅風險。因此，進行有效的稅務管理，合理控制稅收成本，對降低企業運營成本尤其重要。
二、房地產企業常用的避稅措施
房地產企業相對繁重的稅負，促使房地產企業不斷尋求避稅措施，常用的避稅措施是建立很多避稅鏈公司，財務可能都在一個辦公室，有的形成八大公司共聚一堂。利用關聯企業轉移利潤。隨著經濟發展，房地產開發企業也在向集團化方向發展，有的房地產開發企業發展
到一定程度后，利用建安公司、銷售公司、物業公司等關聯企業來轉移利潤，達到少繳企業所得稅的目的，即利用自己的親戚朋友注冊成立一些相應的建筑安裝公司、銷售公司、物業管理公司，使其成為控股公司或全資公司，然后將開發商品房的建安工程交由關聯的建筑公司承建；將房地產的銷售業務分離出去，經營其房產開發企業的代理銷售業務、廣告業務等。這些關聯企業通過訂立各種假合同等手段，相互調控收入及利潤，以達到少繳稅款的目的。綜合起來，就是以下幾種方式：
(1)利用關聯建筑公司多開發票，加大成本。同時資金回流，避免個人所得稅。
(2)在國內設立咨詢公司、設計公司、綠化公司多列費用。
(3)在國外設立設計公司加大成本，尤其是香港等地。
(4)設立關聯的新辦商業企業，運用甲方供材以加大成本。
(5)設立關聯的裝飾公司，銷售精裝修房的籌劃。
(6)設立關聯的代理公司，進行流程再造。
(7)設立銷售公司，分解收入，降低增值率。
企業與關聯方之間的業務往來，不符合獨立原則而減少企業或者關聯方應納稅所得額的，稅務機關有權按照合理方法調整。稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門頌的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定開發成本的單位面積成本標準，并據以計算扣除。房地產企業應審核目前集團內關聯交易定價政策、改善不合理的地方，并以此制定合理的收費，同時根據稅務機關規定準備相關證明文件。
我們一定要注意逃稅和稅務籌劃的界限問題，合理、合法的稅務籌劃和稅務管理才是有效的。
三、房地產企業涉稅管理
房地產企業的稅務事項始終貫穿于土地取得、立項、建設、銷售、出租、項目清算等各環節之中。房地產企業涉及的稅費主要有十種：營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、契稅、印花稅、企業所得稅、房產稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅。本文淺要地分析房地產企業的幾項經營業務涉及稅務處理。
(一)代收款項的稅務處理
1、營業稅
根據《營業稅暫行條例及其實施細則》的規定，房地產企業轉讓土地使用權或者銷售不動產，營業額為向購買方收取的全部價款和價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、違約金、延期付款利息、罰息、代收款項、代墊款項及其他各種性質的價外收費，但不包括符合條件代為收取的政府性基金或行政事業性收費。準確區分代收代付費用是否納稅，可以從三個方面理解：
(1)只有政府基金或行政事業性收費不納稅。如維修基金（國稅發[2004]69號）、印花稅、契稅、產權登記費、工本費、拆遷補償費（國稅函[2009]20號）等。這些費用在往來科目中核算，并且能夠取得帶客戶名稱的票據。不構成房地產開發企業的收入，也不構成成本、費用。不屬于政府性基金或行政事業性收費的項目或者原屬于行政事業性收費現在屬于經營性收費的項目，即便房地產企業代收代付沒有任何差價，也要計算繳納營業稅。
(2)只有取得財政票據才能不納稅。對于原屬于政府性基金或行政事業性收費，如有線電視初裝費、管道燃氣初裝費等，現在屬于經營性收費項目，不能取得財政票據，要計算繳納營業稅。
