幾乎為單一銀行體制的房地產開發金融條件下,房地產公司的高負債率問題具有宏觀效應,資產負債率高是各國房地產開發公司的普遍情況。但從宏觀效應看,由于我國房地產開發對銀行貸款高度依賴,所以我國房地產開發公司的高負債率可能招致的風險大于房地產金融發達的國家。
房地產開發融資存在的問題
國內銀行房地產開發融資服務能力不足,加大了房地產開發貸款的風險。一是風險定價能力不足。世界銀行研究報告指出,我國銀行收取的開發貸款利率不足以涵蓋信貸風險。銀行應該對風險收取費用,實施恰當的貸款信貸標準。雖然貸款機構按照人民銀行和銀監會的要求正在收緊貸款標準,但是中國人民銀行報告仍顯示,在2005年,盡管開發貸款質量較差,銀行向開發商發放的基本貸款率仍在5.5%～6.1%之間,與居民住房貸款的利率相差不大。
二是產品提供能力不足。以澳大利亞麥格理銀行為例。麥格理基金提供的房地產開發金融產品主要有兩大類別:一是風險共擔貸款,向房地產開發商提供規模上限可與項目建設成本相當的貸款。典型的做法是2/3的貸款被看作債務,剩下的1/3貸款被看作權益;二是房地產開發的結構化融資,即按照每個房地產開發項目的要求進行創造性債務和權益結構化融資。我國商業銀行單一的房地產開發貸款產品與麥格理銀行能夠提供的產品和服務有著很大的差距。
三是土地儲備貸款存在潛在風險。盡管房地產開發的每個階段都有融資需求,但各個階段所面臨的投資風險不同,其中土地投資風險最大。在發達國家,土地購買資金主要來自于權益投入。我國的情況恰與之相反,由于土地儲備貸款主體的政府背景,土地儲備貸款規模增長迅速。此外,國家審計署《國有土地使用權出讓金審計調查結果》指出,土地儲備貸款中存在兩個突出問題,給土地儲備貸款帶來較大風險。一是土地儲備貸款的抵押物不實,即用于抵押的土地并非是真正已儲備的土地,同時有的土地儲備機構貸款規模過大而還款能力不足;二是土地儲備貸款被用于市政設施建設等非土地儲備用途。產生這一問題的根本原因是部分地方政府將土地儲備貸款作為重要的融資渠道,為獲取城市發展所需的巨額資金,以儲備土地的名義大量貸款用于城市建設。除了貸款風險外,土地儲備貸款規模過大,還會大量透支地方政府未來的土地收益,增加未來的還款壓力和風險,還會造成盲目超量儲備土地和建設規模的過度擴張。
房地產金融運作欠效率,資金投向結構不合理。
一方面由于我國房地產金融機構不健全,缺乏科學、合理、規范的經營,使得房地產市場資金的配置效率低下。加之我國金融體制本身的非市場化特征,金融資源并非完全按照市場規律進行配置,阻礙了社會資金向房地產金融領域的流動,受系統內資金供應者的經濟狀況和儲蓄率的制約,融資數量有限,難以滿足房地產龐大的資金需求。
另一方面房地產資金的投向結構不夠合理,商業用房的投資增幅高于住宅投資,經濟適用住房建設投入不足,導致房地產市場出現總量相對不足的結構性失衡。使得真正有居住需要的、占社會人群大多數的中低收入居民的有效需求得不到滿足,又造成房地產商盲目開發,出現房地產供給的結構性過剩,空置率居高不下,資金流通鏈條斷裂。
解決房地產開發
融資問題的對策
一是通過制度建設和金融創新改變房地產金融發展滯后的狀況。當前,房地產金融發展面臨的主要問題是制度環境不利于金融創新,金融創新跟不上實體經濟發展的需要,產生了很多需要金融創新才能解決的問題——單一、分割的金融體系妨礙了“適銷對路”的金融產品的開發,現有的金融產品難以滿足房地產開發企業及行業發展的融資要求等。
二是房地產債券融資大有可為。在公司的資本結構中,債務應該占有一定的比例。債務過高會增加公司的流動性和破產風險;債務過低則表明資金運用效率偏低。因此,在保證公司財務穩健的情況下,根據公司的類型選擇不同比例的公司債券發行,有利于公司財務杠桿的良好運用,從而能為公司股東謀求收益的最大化。我國房地產公司的債務一般都為短期債務融資,短期債務中主要是銀行貸款,但是通過資本市場以債券方式進行融資所占的比重很小,尤其是利用公司債券融資的只有個別公司。目前,原則上只要滿足四證齊全和投資額完成35%等要求,銀行都會發放開發貸款,但總體說,開發貸款也屬于較短期的;而許多房地產公司對中長期資金的需求量更大,而長期性直接融資產品可以有效地改善企業的負債結構。
我國2007年下半年以來試點的公司債券可以為房地產公司提供較為穩定的資金來源,有利于降低、減少對信貸融資的依賴,從而改善房地產企業融資結構。雖然現在的試點階段公司主要針對大型房地產上市公司,且在國家宏觀調控時期,但公司債券發展前途光明。
三是房地產信托融資。房地產信托在經歷幾次整頓之后,在央行控制銀行信貸風險的背景下,得到了較快發展。據統計,目前國內已有25家信托公司發行了50多個房地產信托計劃,總規模達到了60億元左右,每個信托計劃的平均規模為1.2億元,有力地保證了房地產開發的進行。對房地產開發而言,信托資金的注入起到了“過橋貸款”的作用,使房地產項目建設前期能夠滿足銀行貸款的條件,為開發的后續融資打下了良好的基礎。信托資金一般以前期貸款或參股的形式介入房地產的開發,信托公司對開發商資金流動、管理模式、項目進度進行跟蹤和控制,既保證了信托資金的安全性、保障項目資金用途,也在客觀上幫助開發商完善管理制度,提高企業的品質。在我國以間接金融為主的金融體系中,房地產信托融資是為數不多的一種在實踐和法律制度上都比較成熟的直接融資方式,它建立了民間資本直接參與房地產開發的融資通道。信托法及其管理辦法為房地產信托融資提供了法律保護和可參與的運行規范,盡管對一個信托計劃做了限制,但在資金募集的額度和期限上并沒有確切的約束,因此房地產信托成為一種比較靈活的直接融資方式。事實上,自央行“121號”文件頒布以來,北京、杭州、南京等城市成功發行了幾十份房地產信托,證明了房地產信托的強大生命力。(作者單位:浙江省社科院經濟研究所)
