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許藝馨
對于大中型集團公司而言，房 產土地屬于企業(yè)資產的重要組成部 分。受集團規(guī)模大，發(fā)展進程長， 所屬企業(yè)管控程度不同等方面因素 影響，大中型企業(yè)集團在房產土地 管理方面往往暴露出一些亟待解決 的問題。集團公司可通過內部審計 監(jiān)督或聘請第三方中介機構方式實 施房產土地專項審計，了解集團公 司房產土地管理水平，進一步壓實 房產土地管理部門主體責任，完善 相關領域制度體系建設，規(guī)范業(yè)務 鏈條決策程序，提高資產盤活效率， 摸清房產土地家底，從而提升公司 整體房產土地管理水平，實現(xiàn)資產 保值增值。本文從集團公司房產土 地專項審計實施角度出發(fā)，對審計 重點內容進行初步探討，對常見審 計發(fā)現(xiàn)問題進行剖析，從而給出針 對性管理建議。
―、審計重點內容
房產土地專項審計實施之初， 應當明確審計范圍并確定審計方 案。按照全覆蓋審計標準，集團公 司本部及具有實質控制權的所屬企 業(yè)均應涵蓋在審計范圍之內，審計 方案重點內容應當包含以下幾個方 面：
(―)制度建設方面
被審計單位是否建立完整的房 產土地管理制度；房產土地管理制 度是否與集團公司及監(jiān)督管理有關 文件協(xié)調一致，不存在沖突性條款； 房產土地管理制度之間是否存在循 環(huán)交叉引用條款；房產土地管理制 度是否執(zhí)行到位，決策流程是否符 合管理制度規(guī)定；出租房產土地程 序是否符合制度要求；決策流程文 件是否留檔完整。
(二)基礎信息方面
被審計單位房產土地信息是否 與賬冊信息核對一致；房產土地信 息是否與權證核對一致；房產土地 信息是否與實物核對一致；是否存 在產權證持有人和實際擁有人不同 的情況；是否存在需要移交的非經 營性資產并核實明細；是否存在五 年內房產土地內、外部審計問題， 并對相關整改情況進行跟蹤；是否 存在房產土地涉訴事項，關注相關 領域風險及訴訟進展。
(三)資產運營方面
被審計單位是否存在被占用或 無償使用的房產土地；是否存在閑 置房產土地及后續(xù)處理措施；是否 存在待開發(fā)土地及后續(xù)處理措施； 房產土地是否存在抵押、擔保、質 押等情況，出租給集團公司范圍外 第三方的房產土地是否履行必要的 決策程序；是否存在租期過長、違 規(guī)出租劃撥地等管理問題；租金制 定是否符合經濟效益原則，金額能 夠覆蓋固定成本。
二、常見審計發(fā)現(xiàn)問題
審計組應當審慎執(zhí)行審計程 序，復核審前取得的資料及文件， 現(xiàn)場核查被審計單位房產土地的賬 冊信息、實物信息、權證信息、運 營信息、制度建設和決策運營流程 等情況。以下幾個層面的問題屬于 常見、頻發(fā)審計問題，審計組應予 以重點關注，管理者可引以為鑒。
(―)制度建設層面
制度管理建設不夠健全，主 要表現(xiàn)為部分被審計單位存在自有 房產土地事項，但未依照集團公司 及上位有關規(guī)定建立管理制度；部 分被審計單位存在房產土地出租事 項，未嚴格參照集團公司及上位有
關規(guī)定制定本企業(yè)房產土地出租管 理辦法。
（二） 資產管理層面
部分房產土地處于閑置狀態(tài)， 造成大量資源浪費，變相增加相關 單位管理成本。部分被審計單位房 產土地被第三方無償占用，存在資 產流失風險，產生安全隱患，制約 相關單位正常生產經營。
（三） 證照管理層面
1.部分實物資產未取得產權證 書，主要由于前期工程資料缺失、 房產與坐落土地權屬不一致、政府 規(guī)劃變更等原因導致。根據(jù)《民法 典》第二百零九條規(guī)定，不動產物 權設立、變更、轉讓和消滅，經依 法登記發(fā)生效力。上述資產物權歸 屬具有不確定性，權利存在瑕疵。
2.部分實物資產實際權利人與 證載權利人不符，主要由于公司合 并、更名以及資產買賣后權屬證書 未及時變更導致。根據(jù)《民法典》 第二百一十七條規(guī)定，不動產權屬 證書是權利人享有該不動產的物權 證明。上述資產實際權利人未擁有 不動產物權證明，權利存在瑕疵。
（四） 賬實管理層面
1.部分單位存在賬外資產，形 成賬外資產的主要原因為資產價值 費用化、房屋與土地等合并入賬無 法區(qū)分、缺失前期建設資料無入賬 依據(jù)等方面。上述資產賬面價值無 法確定，相關單位財務成果不能準 確反映真實資產狀況。
2.部分房產已拆除未銷賬， 存在實物已拆除但仍在財務賬面體 現(xiàn)，資產賬實不符，相關單位財務 信息不實，虛增資產。
3.部分實物資產無法定位， 存在有賬面記載但無法定位房產土 地，資產存在性不能確定，相關單 位資產管理缺失。
三、管理建議
程序完結后，審計組應當出具 審計報告，對集團公司房產土地審 計情況進行匯總，對審計發(fā)現(xiàn)問題 進行披露，形成審計結論并給出針 對性管理建議。針對審計過程中的 頻出問題，審計建議可以包括以下 幾個維度。
（-）優(yōu)化制度體系，加強執(zhí) 行力度
被審計單位應重新梳理制度條 款，對于制度體系建設層面的欠缺， 應參照上位制度，制定符合自身實 際情況的房產土地相關制度并規(guī)范 執(zhí)行。從事房地產出租的經營主體 應特別關注出租相關經濟行為是否 被現(xiàn)行制度體系所覆蓋。
（二） 強化資產盤活，提升資 產價值
針對閑置房產及對應土地，被 審計單位應進一步走訪統(tǒng)計，摸清 狀態(tài)，對內挖掘使用需求，統(tǒng)籌推 動房產土地盤活工作；對外應積極 拓展市場，主動開展廣泛招商，加 快盤活各項基礎性工作，努力提升 閑置低效資產利用效率。針對被無 償占用房產及土地，各物權主體應 按照《民法典》第二百三十五條規(guī) 定依法行使’‘返還原物請求權'‘或 主動協(xié)調無償占用方返還對應經濟 利益，規(guī)范法律文書簽訂，避免國 有資產相關經濟利益流失。
（三） 厘清問題根源，統(tǒng)籌權 證辦理
對于無證資產問題，建議被審 計單位應加強自身無證資產梳理排 查，整理權證辦理要件，對于符合 條件的盡快辦理產權登記；對于歷 史悠久、情況復雜的無證資產，應 盡量厘清問題成因，收集并留存相 關物權證明，積極申請辦理產權登 記，避免現(xiàn)存合法利益流失。對于 實際權利人與證載權利人不符的房 產土地，建議各物權主體梳理問題 成因及現(xiàn)狀，必要時應向法院提起 確權之訴，及時維護自身合法權益。
（四） 梳理資產信息，規(guī)范賬 務處理
對于賬外資產，被審計單位應 嚴格確認資產權屬，核實資產價值， 將上述資產盡快納入核算體系；對 于已拆除未銷賬房產，應盡快履行 報廢手續(xù)，規(guī)范賬務處理，避免財 務信息失真；對于有賬面記載但無 法定位的資產，建議各單位盡快梳 理原始材料，確定資產實際位置， 同時在財務資料中完成信息維護。
（五） 提升管理強度，完善內 控環(huán)節(jié)
審計過程中往往存在資產卡片 存在關鍵信息模糊、缺失的情況， 導致審計人員對資產認定存在障 礙，部分資產賬務與實物管理脫節(jié)， 無法確認權屬及存在。針對此種情 況，建議被審計單位房產主管部門、 財務部門及使用主體應聯(lián)合定期開 展盤點工作，保障公司賬、證、物 匹配相符；對于存在差異的資產要 保證信息反饋和傳遞渠道的暢通。 具有條件的企業(yè)，可以借助房產土 地管理系統(tǒng)等信息化軟件實現(xiàn)信息 共享，最大程度厘清差異成因，并 及時做出應對反饋，避免各主責部 門因信息不對稱造成的資產管理 混亂
四、審計成果數(shù)字化展示創(chuàng)新 審計組可采用信息化手段創(chuàng)建
“房產土地審計成果展示平臺”， 利用大數(shù)據(jù)對審計成果進行可視化 解讀。審計成果展示平臺可以對審 計范圍內房產土地進行清晰標點， 錄入房產實物現(xiàn)場勘察實物照片， 同時實現(xiàn)審計結果數(shù)據(jù)在區(qū)域序 列、經營序列、瑕疵序列、用途序 列等不同維度的查詢、分析、建模 及可視化展示，通過數(shù)據(jù)重組達到 瑕疵資產情況一鍵生成，深挖數(shù)據(jù) 價值的同時，使審計結果展示更為 清晰、直觀，提高了審計結果的可 讀性。
五、審計成果運用
大中型企業(yè)集團通過內部審計 監(jiān)督或聘請第三方中介機構方式實 施房產土地專項審計項目后，應當 及時充分利用審計成果，及時建立 并完善房產土地管理信息，保證物、 證、賬一致性。對審計中發(fā)現(xiàn)的問 題及時登記審計問題臺賬，按照相 關管理制度督促整改落實。對普遍 性問題，在落實整改的基礎上，督 促各單位舉一反三、健全制度，提 升規(guī)范化管理水平；對典型性問題, 集團公司可以將審計結果以案例交 流形式進行通報，發(fā)揮警示作用； 同時對企業(yè)集團范圍內，在房產土 地管理方面管理成效顯著、貢獻突 出的單位，可以形成優(yōu)秀管理案例， 在一定范圍內予以表揚和推廣，供 其他單位參考借鑒。
作者單位 天津港（集團）有 限公司
