要有效防控市場風險，房地產企業必須處理好各個不同周期的重要財務問題，比如在初創階段的籌資與投資問題、成長階段的擴張與控制、市場應變與決策支持以及成熟階段的戰略選擇問題
房地產企業不同階段財務問題的研究
呂榮田 邢麗
一、財務管理在企業管理中的地位和作用
1、財務管理是企業管理的重要組成部分
財務管理是組織企業資金活動、處理企業同各方面財務關系的一項經濟管理工作。企業生產經營過程就是資金運動增值的過程，財務管理活動深入企業生產經營的各個環節、各個階段及各個過程，是企業管理的重要組成部分。
2、財務管理是企業管理的核心
通過核算、分析、對比，發現、解決問題，從財務信息的反饋中找準生產經營的薄弱環節，堵塞漏洞，提高效益，以更低的耗費獲取同樣或更高的收益?？傊?，財務管理貫穿企業經營的全過程，覆蓋經營全方位。財務管理在企業管理中處于核心地位，對企業整體管理水平的提高起著決定性作用。因此，把財務管理作為企業管理的中心環節來抓，才能在市場競爭中處于優勢地位。
3、財務管理是資金的價值管理
資金是企業賴以生存和發展的前提，是企業從事生產經營的“血液”，財務管理是以資金運動為特定對象的一種管理活動，而資金運動是生產經營活動的價值形態。因此，財務管理實際上是以資金管理為中心，以價值管理的理念指導各項管理工作協調進行的過程。同時，對各項管理過程和最終結果進行全面綜合的反映。
二、初創階段的財務問題
1、籌資方式的選擇與資金結構
在市場競爭和金融市場變化的環境下，企業融資決策和資本結構管理需要按照自身的業務戰略和競爭戰略，從可持續發展和為股權資本長期增值的角度來考慮。實際中，由于房地產企業產品市場的競爭結構有所不同，業務戰略和競爭戰略有別，企業融資方式與資本結構也存在差異。在初創階段，競爭地位的形成或穩定往往需要持續進行技術（產品）開發或服務創新投資，而市場份額和價格競爭等因素又容易使企業現金流入減少或波動。如果舉債過度，容易因經營現金收入下降而引起財務支付危機，輕則損害企業債務資信，重則危及企業生存。因此，處在這個階段的房地產企業的融資決策首先不是考慮降低成本的問題，而是考慮如何與企業的經營現金流入風險匹配、保持財務的靈活性和良好的資信等級，降低財務危機的可能性。
總之，在初創階段，房地產企業首先要根據商業環境確定自己的業務發展戰略，然后再確定融資決策和資本結構管理的具體原則和標準。
2、投資方向的選擇
企業的投資方向要清楚，投資方向的選擇要注意的問題有：（1）防止低水平的重復建設；（2）防止跟風冒進，投資過熱。企業在進行投資時，必須深入學習和調研，充分考慮進入時機、市場需求以及投資回報等方面的問題，防止盲目跟風、一哄而起的冒進行為，杜絕投資過熱現象。為了減少資金成本，降低投資風險，做好投資項目的前期工作及可行性研究至關重要。首先，要進行投資項目的預測和市場調查，廣泛搜集信息，做
好項目總評價；其次，對投資項目未來財務狀況做出分析，特別是要做好投資回收期、投資報酬率（內含報酬率）、項目期現金流量、還本付息期等內容的籌劃預測工作；最后，對若干投資方案進行對比分析，選擇最佳投資實施方案，控制投資規模，保證項目的開工建設。
三、成長階段的財務問題
1、發展速度與資金籌集
對于那些成長性良好的公司，銀行貸款、國內國際上市、戰略性或財務性的投資等很多機會會主動來敲門。有的企業搞不清是發展速度需要資金支持，還是巨大的籌資機會需要規模和速度的配合。深圳某公司曾經是房地產行業成長企業中的佼佼者，為了登上創業板，在短短兩三年的時間， 這家公司進行了超常的快速擴張，通過銀行貸款及其他借款，擴大業務規模，收購其他產品和公司，企圖創造一個實力與速度都更誘人的王國。然而，由于管理能力跟不上這樣的發展速度，投資的項目多數失敗了，還沒來得及上市，就由于大面積虧損，資不抵債，快速地走向破產。要發展多快才合適？這個問題的答案往往是和資金籌集緊密聯系在一起的。只是，水能載舟，亦能覆舟，這個問題是成長性企業需要考慮的關鍵戰略問題之一，也是最大的風險之一。
2、擴張與控制
擴張的直接結果是企業地域的分散， 管理點的增多， 人員規模加大以及業務單元增多，各種法律實體形式增加，如分公司、辦事處、合資公司、子公司等。這種分布必然引發成本費用的膨脹，管理復雜性和難度的上升。同時，在擴張階段，資金常常是一種稀缺資源， 這就造成一個矛盾。如何尋找一種新的管理模式，既能夠滿足擴張要求，又在可控范圍之內，從而保障企業在充足的資金支持下持續發展，就成為成長性企業財務管理面臨的重大挑戰。
組織控制，說到底是組織管理的問題。而組織管理的核心內容是績效管理和薪酬激勵。一方面，要將薪酬總成本控制在一個合理的范圍之內；另一方面，通過制定關鍵績效指標，引導組織中各成員的努力方向。通過相應的薪酬激勵政策創造內部公平和競爭，激發組織成員的積極性。通過執行中的分析和監控，不斷強化目標和改進差距，從而保證企業戰略目標的實現。這些，構成了這一階段財務管理的一項重要內容——業績管理，它要求財務人員從整體組織管理和戰略管理的高度出發，轉變成企業戰略和目標實現的推進者。
四、成熟階段的財務問題
1、投資組合與戰略選擇
房地產企業可以通過生產不同品種的產品來降低投資風險，也可以尋找和自己現有的產業鏈進行互補的產業進行投資。例如，房地產加物業服務的組合，將這兩者聯系起來，進行有機結合，形成房地產供應鏈。
戰略的制定需要審時度勢， 謀定而后動，戰略選擇需要科學性和藝術性，尤其需要專業的分析方法和工具。隨著市場競爭日益激烈，企業的發展不再是企業主的靈感和沖動，必要時可以借助專業咨詢機構的指導，并以此推動企業的發展。
2、跨國經營與風險分析
跨國經營除了國內企業所面臨的風險外，由于跨國經營環境的眾多因素的影響，給跨國財務管理帶來了新的風險，諸如政治風險、外匯風險、法律風險、合同風險和商業風險等。這些風險帶來的損失遠遠超過國內企業遭遇風險所承受的損失，加強風險管理對于跨國經營顯得尤為重要。政治風險和外匯風險是跨國經營風險管理的重點。
政治風險是指因戰爭、動亂等原因可能導致跨國經營的公司在海外的財產被征收、人員被驅逐和營業許可證被吊銷等事件的發生，給公司造成的經濟損失。投資前，可以采用以下對策：（1）回避風險，即放棄對政治風險大的國家的投資；（2）資產保險。通過對可能發生政治風險地區的資產進行保險，公司可以集中精力在東道國投資，組織生產經營活動而不必過于擔心政治風險，大多數發達國家的政府和私人保險機構常為本國公司承保海外的政治風險；（3）與東道國政府協商，簽訂特許協議。
外匯風險是指在國際經濟、貿易和金融活動中，由于外匯匯率變動使企業以外幣計價的資產價值及負債收入和支出可能增加或減少，其結果是不確定的。外匯風險的根本起因是匯率變動，有交易風險、折算風險和經濟風險三種?？梢酝ㄟ^遠期外匯買賣、資產負債平衡法及資金的調動來防范和化解交易風險。也可以通過分散生產經營、財務活動多樣化來防范和化解經濟風險。
五、衰退時期的財務問題
1、撤資
世界上最偉大的交易員有一個有用且簡單的交易法則——”鱷魚原則“。該法則源于鱷魚的吞噬方式：獵物越試圖掙扎，鱷魚的收獲越多。假定一只鱷魚咬住你的腳，如果你用手臂試圖掙脫腳，則它的嘴巴便會同時咬你的腳與手臂。你越掙扎，便陷得越深。所以，萬一鱷魚咬住你的腳，務必記住：你惟一的生存機會便是犧牲一只腳。這個原則運用到房地產企業中，那就是當企業進入衰退時期，要適時退出。因為越是撐著，虧損越多，尤其是企業所生產的產品已經不再有市場，已經被新的產品所代替時，此時最明智的做法就是撤資，讓虧損最小。
2、購并與轉產
衰退期的企業通常采取兼并的方式推進企業的增長。他們通常購入的是成長期的企業，因為成長期的企業充滿活力，成長期的企業也樂于被兼并。另外一種情形恰恰相反，成長期的企業在急于成長的情況下，會做出“蛇吞象”的舉動，欲利用衰退企業良好的組織和充裕的資金實現快速增長。如果衰退期的企業老化不堪，而成長期的企業又不能輕易解決其老化階段固有的問題，衰退期的企業就會耗去成長期企業管理人員的時間、精力和銳氣，以至于兩者都走下坡路。在市場環境惡劣的情況下，企業積極轉產是抵御風險、保存實力的最佳策略。如目前青霉素工業鹽市場惡化，轉產行動快的企業能夠最大限度地減少損失，并在新的市場領域再創輝煌。
我國房地產行業的風險較之我國的股票市場，有過之而無不及，投資者和經營者應該知道風險是不可避免的，尤其是房地產企業。應該倡導進行合理地籌資、理性地投資、謹慎地決策與控制，使財務管理真正成為企業管理的核心，發揮其應有的作用。
（作者單位：沈陽市房產國有資產經營有限責任公司）
