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物管行業發展穩中有升 近年來，物業管理行業迎來了資本市場的春天，多家物管公司陸續在港股或A股成功上市。同時，國家層面出臺相關政策文件明確了物管行業未來的發展方向，為行業的快速增長和規范發展創造了有力條件。 從1981年第一家物管公司成立以來1，物管行業逐漸從探索期的單一經營模式轉向多元化經營，行業整體營業收入與在管面積不斷增長。未來幾年行業管理規模伴隨城鎮化進程仍將穩步擴張。 資料來源：中國物業管理協會、克爾瑞物管、安永分析 物管公司的輕資產結構，使得整體資產負債率偏低，且其固定收費的商業模式具有較穩定的現金流。在經濟不景氣的大環境下，物管公司受經濟周期影響較小的屬性使其具有更強的防御能力。鑒于其非周期性、現金流穩健和高成長性的特征，資本市場對其認可度高，物業公司的估值普遍遠遠高出其所在集團的地產公司的估值。
資料來源：2021年上市公司中期報告以及安永分析
資料來源：公開信息 二 物管行業關注的熱點由上市轉為并購 受近年來房地產行業下行的影響，資本市場對物管企業發展的擔憂也有所上升，新上市的物管企業將面臨估值考驗。加之港交所2022年1月1日起提高上市盈利門檻的政策刺激，物管行業關注的熱點已逐漸由上市轉為并購。 物管公司在并購熱潮下快速擴張規模，整體呈現交易額創新高、大額交易多發、并購主體以上市企業為主、并購標的估值回歸理性等特點2。 從賣方角度看，地產集團為實現資金快速周轉，紛紛出售旗下物管業務板塊，緩解流動性壓力。從買方角度看，頭部和上市物管公司通過收并購其他物管企業，擴大公司規模和市場占有率，快速提升管理規模，同時不斷拓展業務邊界。 三 物管企業稅務合規的重要性日趨顯現 在物管行業持續發展的趨勢下，稅務合規的重要性也日趨顯現。對于準備申請上市的物管公司，投行、審計師及律師通常均會關注企業上市報告期內的稅款是否足額及時繳納，根據不同上市地證券監管機構的要求，還有可能要求企業獲取上市報告期內的納稅合規證明。而在并購交易中，如果未及時識別標的物管企業潛在的稅務風險，將大大增加買方收購后的稅務合規性風險和額外稅務成本。在過往的并購項目經驗中，我們發現造成物管企業稅務不合規的原因主要包括： 不合規票據的使用： 部分物管公司，尤其是住宅類物管公司，對于向小業主收取的物管費普遍使用自制收據，而非正規的增值稅發票，導致少申報應稅收入； 財務管理不健全： 物管公司往往同時管理多個小區，可能會在多地設立分公司，地點分散，導致各個分公司經營管理和財務核算不統一； 從業人員欠缺財稅知識： 部分物管公司，特別是獨立核算進行稅務申報的分公司，可能不會單獨設置財稅崗位，而由財稅知識欠缺的物管從業人員進行日常納稅申報，對于稅法的遵從度較低，缺少保留稅務資料及稅前扣除憑證的意識； 物管公司與地產公司的強關聯性： 部分物管公司的營業收入較高程度依賴于關聯地產公司的支持，獨立外拓的管理面積占比較低。出于提高賬面利潤或集團整體稅收優化的考慮，關聯交易定價可能偏離市場價格。
資料來源：2021年上市公司中期報告及公開信息 四 物管項目稅務盡職調查主要關注點 1、未按權責發生制確認收入 物管公司收入核算可能按照收付實現制，實際收款并開具發票時確認賬面收入并進行稅務申報，導致其申報納稅的收入與按照權責發生制應確認的收入存在較大差異。此外，需要關注物管公司是否通過將部分營業收入計入往來科目而不結轉收入，從而達到少繳納稅款的目的。 2、酬金制合同與包干制合同的稅務處理差異 物管公司如果簽訂了酬金制合同，應當以凈額法下核算的酬金收入申報繳納企業所得稅，而非按照包干制合同全額申報代收收入并對代付費用進行稅前扣除。需要關注物管公司是否對上述合同區分進行賬務處理及稅務申報。 3、公共區域收入 物管公司可能將產權歸屬于全體業主共有的公共房產、電梯廣告位等公共配套設施對外出租并收取租金。需要關注物管公司作為經營性房產的代管人，是否就該部分租金收入繳納了房產稅。此外，廣告位出租收入應當按照經營租賃服務繳納增值稅，需要關注物管公司是否適用了正確的增值稅稅率。 4、無償使用小區物管用房 物管公司可能無償使用產權歸屬于全體業主的物業管理用房，作為物業現場員工辦公場所。需要關注物管公司作為經營性房產的使用人，是否對此無償使用行為申報繳納了房產稅。 5、抵賬房產 物管公司收到了抵賬的房產，在賬務上未作處理但房產已辦理產權。需要關注物管公司是否就抵賬房產繳納了相應的房產稅和城鎮土地使用稅。 6、車位租賃收入 針對物管公司收取的產權歸屬于開發商的停車費、車位租賃收入，物管公司可能選擇簡易計稅方法申報繳納增值稅。產權未歸屬于物管公司的車位租賃收入能否按簡易方法繳納增值稅存在政策的不確定性。此外，需要關注物管公司是否取得了稅務機關對簡易計稅處理備案的批復以及是否明確區分并轉出與適用簡易計稅方法業務相關的進項稅額。 7、物業費減免視同銷售 房地產開發商在售房時往往會與其關聯的物管公司合作，給予購房人減免物業費的優惠。另外，行業中也存在老業主介紹新業主購房減免物業費的情況。需關注物管公司是否按照稅法規定對相關的減免物業費進行視同銷售處理。 8、關聯交易安排 物管公司的主營業務收入可能主要來源于其關聯地產公司開發的物業，需要關注關聯交易的定價是否明顯偏離市場公允定價。此外，還需關注與關聯企業間是否存在無息資金拆借安排，如物管公司貸款給關聯方使用，但貸款利息由物管公司承擔的情況。 五 物管行業“并購熱”未來仍將持續 盡管近年來房地產市場跌宕起伏，但“十四五”規劃的出臺以及后疫情時代下租、住戶對于物業服務多樣化的需求和質量的要求，仍將有利于物管行業品質化的長期發展。此外，隨著云平臺、大數據和AI等信息技術在物業服務領域的不斷運用，使得物管公司在傳統基礎服務收入以外獲得了更多元化的收入來源。 2022年物管企業擴張規模的進程仍將持續。物管行業發展空間依舊廣闊，服務邊界在不斷外延，中長期的行業價值可期，收并購仍將是物管企業持續擴張規模的有效途徑。
