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康瑩鑫
在我國現代化發展的基礎上， 房地產行業逐漸的在市場經濟之中 有了一席之地，隨著時代的推移和 市場經濟的穩定發展，房地產行業 逐漸的通過市場管理模式的構建， 進入到當前歷史發展的舞臺之中， 隨著十幾年的發展變遷，房地產發 展逐漸的進入到黃金發展期，房地 產行業作為推動我國經濟發展的核 心要素之一，也有了新的經營發展 模式轉變，從原本的供過于求，到 現階段宏觀調控政策的落實，房地 產行業本身增速現狀逐漸的減緩， 很多企業不得不在高壓的市場環境 中轉變思路。而多元化理念的產生， —掃原本房地產行業萎靡的現象， 以多元化戰略為基礎，分散經營風 險，尋求新的經濟增長點成為現階 段行業發展的主要方向。
一、企業的多元化經營理念的 提出
為了有效分析企業多元化經 營理念，我們可以通過相關文獻資 料進行查詢分析，1957年美國的 安索夫在《多元化戰略》一書之中 首次提出了企業多元化經營的相關 理念，文章內部對于多元化的內容 進行了分類，將企業管理基礎上的 多元化戰略劃分為了水平型、垂直 型、同心圓型以及混合型四種基礎 的類型。隨著社會經濟的發展，后 期的研究人員在原有的基礎上對多 元化經營戰略進行了分析和論述， 讓多元化經營戰略得到了一定的補 充和完善。在時代的推移下20世 紀相關研究學者在前人的理念下提 出了多元化的資源剩余理論，之后 結合相關的理論論述和企業發展的 特點構建出了生命周期理論以及風 險分散理論。現階段很多研究人員 對于多元化經營管理模式的認知更 多的劃分為兩種類型。一種是認為 多元化的戰略模式可以為企業的發 展獲得更多的契機，另一方面則提 出多元化的戰略思想因為多角度的 經營，故而給予企業負面消極的影 響。我們通過分析多元化戰略思想 下，多角度經營對于企業所產生的 負面影響，以此明確多元化所產生 的風險隱患問題。
而財務風險的提出，更多的 是指企業在實際發展階段所面臨的 財務風險隱患問題，多元化的經營 理念下財務風險問題往往會相對凸 顯。而傳統理念下的財務風險有兩 種不同的意義，廣義下的財務風險 主要是指企業本身的資本結構不同 從而導致企業支付本息的實際能力 面臨風險侵襲。狹義的財務風險主 要是指企業在籌資管理、投資分析、 運營管控階段財務活動基礎上，因 為受到不可控因素的影響而導致企 業本身受到經濟的損失。多元化的 財務風險問題更多的就是在此基礎 上所產生的。
二、房地產行業的多元化現狀 分析
房地產行業本身流動資金額 度較大，也是我國國民經濟的一項 核心產業內容之一，作為當前炙手 可熱的產業，本身的產業鏈結構較 長，關聯涉及面較大，往往可以有 效地推動多結構產業的發展推進， 對于我國的經濟穩定發展有著較為 直接的影響作用。隨著時代的發 展，由于受到國家管理政策要求的 制約影響，現階段房地產本身的多 元化發展趨勢也愈加的凸顯。房地 產多元化是在當前時代發展背景 下所產生的一種戰略基礎要求。 在2010年左右，就有相關管理人 提出房地產產業的多元化轉型，在
時代的推移下，這種戰略構想逐漸 被印證，自從房地產企業集團化 發展之后，房地產產業之間的名稱 變更就愈加頻繁，其目的就是為了 適應多元化的戰略發展趨勢。通過 對我國具體數據分析觀察可知，截 至2020面的，我國有將近98% 的房地產業都實現了戰略目標的構 建，結合相關網絡數據研究觀察可 知，隨著時代的發展，房地產業的 多元化戰略布局工作推進逐漸的深 入。很多房地產業都希望在當前高 壓的市場環境下，通過多元化的戰 略任務目標構建，逐漸的降低企業 的經營風險問題。通過相關數據可 知，雖然近年來國內外突發的安全 風險隱患較高，社會公眾對于事故 防范的意識逐漸的提升，但房地產 行業在2020年后半年出現的回暖 趨勢已經銳不可當。在國家統計局 頒布的2020年第四季度的房地產 企業投資增速的數據研究中可知， 在2020年的第三、四兩個季度之 中，房地產企業的開發投資同比增 長速度連續半年時間都始終保持政 治的增長趨勢，后半年房地產業同 比增速5.45%。隨著時代的發展， 銀保監管系統本身對于房地產領域 的監督管理工作意識逐漸的加強， 2020年8月所召開的央行與住房 和城鄉建設部座談會之中提出，房 地產行業的融資監管新規定要求明 確指出，房地產行業應當嚴格按''三 條紅線"落實相關業務要求。結合 貝殼在相關數據平臺之中所顯示的 數據可知，截止2020年底房企的 償債規模大約為9165億元，同比 增長28.7%，2021年房企到期債 務規模預計達到12448億元，同 比增長36%。在房地產企業穩定 發展的基礎上，面對不斷增長的償 債壓力，導致很多房地產業所面臨 的財務風險隱患逐漸的集聚。尤其 房地產企業的U盾歐元化經營本
舞暉褊參E 身的資金需求就相對較大，投資回 收長期會導致財務杠桿的提升，因 此加快分析房地產企業的多元化財 務風險研究對于企業的穩定發展， 國民經濟的穩定推動都有著積極的 影響意義。
三、房地產企業多元化經營財 務風險分析
（―）籌資風險分析
籌資風險的產生主要是源自企 業籌資管理過程中，所面臨的還本 付息的相關壓力以及償債時間的限 制影響，主要是指現階段的房地產 企業為了實現高效經營而實現資金 借貸，但有可能所面臨的資金風險 隱患問題。償債能力的全面分析是 有效判斷企業是否存在籌資風險問 題的主要方面。為此就需要結合相 關的數據指標分析企業本身的償債 能力。
表1房地產企業集團A相關數據指標
年份（年） 2016 2017 2018 2019 2020
流動比率 1.52 1.4 1.36 1.37 1.26
遮動比率 0.62 0.52 0.42 0.38 0.33
資產負債率 85.75% 86.25% 83.58% 83.75% 84.77%
首先我們可以通過觀察企業本 身的流動比率，來判斷企業的償債 能力，房地產企業的流動比率若為 2，流動速比為1則較為合適，以 房地產經營老牌企業集團A為例， 作為房地產經營的老牌企業，通過 上圖可知，A企業在2020年之中 所產生的流動比率，速動比率都沒 有達到既定的行業標準規范值，從 企業本身的資產負債率觀察可知， 這項數值始終維持在較高的水平之 中，說明當前企業的借債相對較多， 由此觀之房地產企業A本身的償 債能力相對弱，籌資風險較高。房 地產企業A現階段籌資風險所存 在的主要問題集中于籌資規模相對 較大，同時籌資的方式較為單一。 要想實現多元化的戰略目標實現， 就需要實現大量的資本投入，另外 新的企業業務增長率較為緩慢，很 難在較短時間之內形成現金流，需 要補充一定的資金，以保證企業經 營的穩定性。企業多數情況下需要 結合負債的方式實現資金的籌措， 而在早期經營管理的過程中企業的 資金多數都是以銀行借款為主。但 是高額度的本金和負債利息的償 還，讓企業本身的償債壓力逐漸的 增大。另外企業通過其他的融資方 式籌措資金雖然較多，但私募融資 的擠出成本卻相對較高，對于企業 本身的籌資風險也在無形中產生了 壓力。
（二）投資風險分析
企業在實施資金的投入之后，所產生的對于企業經營管理以及財務管理所產生的不利影響，且評價投資的 風險指標多數是以企業的贏利能力為基礎，發展能力為核心的問題就是企業的投資風險問題。
表2房地產企業集團A投資風險指標分析
年份（年） 2016 2017 2018 2019 2020
銷售凈利率 8.33% 11.91% 14.27% 7.02% 6.19%
總資產凈利率 0.48% 1.57% 2.05% 0.85% 0.36%
股東權益同報率 11.51% 21.24% 28.11% 11.86% 5.50%
觀察表2可知，在多元化戰 略推進的基礎上，企業本身的銷售 凈利率逐漸地呈現出下滑的發展趨 勢，這個過程中無論是銷售凈利率、 總資產凈利率還是股東權益凈利率 來觀察可知，其本身的走向都是呈 現出逐漸下降的發展趨勢。這種現 象可以說明企業本身在資金的使用 效率中，能力較為低下，實際的投 資問題較為凸顯。企業的投資風險 主要集中在濫用資金、盲目的投資 管理所產生的問題，而多元化的領 域選址，也會導致相關的投資項目 的質量相對較低。房地產企業A實 現非相關的多元化戰略，原本經營 內容也觸及不到陌生的環境之中， 因此其本身的環境適應能力以及市 場生存能力略有不足。例如，A集 團旗下某飲用水品牌虧損巨大，3 年巨虧40億元，其集團下屬糧油 板塊、乳制品業板塊也在此背景下 逐漸地脫離市場。說明了其行業分 析不到位，對于市場的把控不足。
（三）流動性風險分析
流動性風險主要是指企業現金 流流入與流出之間在時間上有所出 入所產生的風險，而為了更好的觀 察我們從經營、投資、籌資三個方 面活動下的現金流數據進行分析論 述。通過相關的數據分析可知，從 2016年之后，房地產企業集團A 本身的現金流在三年時間都出現了 負值的情況，同時實際的金額缺口 相對較大，這也說明了企業本身在 主流業務之中并沒有獲得較為充足 的現金流支撐，另外投資活動的基 礎上所形成的現金流凈值，始終都 是在負值的狀況下，這就說明企業 多元化經營所需要的資金本身不能 通過有效的經營活動產生出現金流 實現自我的補充，多數都只能依靠 外部的融資渠道獲得相關的資金支 持。
表3房地產企業集團A現金流凈值情況
年份（年） 2016 2017 2018 2019 2020
經營活動產生的現金流凈值 -586.10 -1509.73 547.49 -673.57 1100.63
投資活動產生的現金流凈值 -1195.59 -474.82 -603.63 -553.08 -241.28
籌資話動產生的現金流凈值 2730.79 1529.13 -176.51 1431.63 -768.85
由上表數據中可知，在2016 年之后的很長時間里，企業本身的 自身供血能力不足，投資活動本身 不能為企業獲得較高的資金流量支 持，就迫切的需要通過籌資活動實 施現金流支撐，依靠大量的借款適 應當前的資金需求，在增加了企業 的償債壓力基礎上，也會導致企業 的流動性風險逐漸增加。
四、多元化房地產企業財務風 險的思考
通過觀察該企業的相關數據 指標分析可知，要想有效加大對于 企業風險的控制就要從三個方面進 行細致的研究判斷，以此更好地規 避企業的財務風險問題。首先要強 化現行的資金管控，進一步拓寬融 資的渠道。為此就需要在企業發展 的基礎上構建出一套較為完整的生 產經營資金管理體系，對于企業未 來經營階段的現金流的范圍以及數 量進行合理化的預測，以此進一步 增進資金的利用率。房地產企業管 理人員更應當關注企業的融資渠道 的多元化，在加快內部融資的基礎 上，有效的實現應付賬款以及預收 賬款的合理化應用，以此削弱企業
的融資需求；其次優化投資領域， 合理的實現規劃投資管理。多元化 的房地產企業在實施多元化的數量 管理的基礎上，也要關注多元化戰 略實現的質量，著重探索相關的產 業和有高質量發展前景的企業，嚴 格做好投資把關，在充分了解的基 礎上，分析投資優劣，構建原有業 務的補充模式，協同發展管理；三 是建立起風險預警機制，在現有工 作基礎上，正確的認識多元化經營 的領域內容，加快風險控制，構建 全方位的監管體系從確訂計劃、設 定專項部門、規范業務工作等行為， 加快風險隱患的規避。同時也要協 助其他各部門在內部應對各類風險 問題，以此保證風險事件不會影響 其他企業；四是控制開發規模，不 要盲目擴大。在現有市場經濟環境 下，對于房地產市場的開發規模進 行有效地限制，在完成市場環境分 析之后，確定明確的開發管理工作 方式，以保證開發的最終效果，提 升開發質量；五是財務角度控制融 資成本。在財務管理分析的基礎上 統籌管理方式，加快內部綜合管理 機制的落實，加快融資成本的合理 化管控和綜合明確，制定出高質量 的管理措施和管理實施方案，以有 序的推進方式，促進融資成本的進 —步統籌。
通過對A企業的相關數據指 標分析論述，我們可以觀察得知， 多數企業在實施多元化戰略的基礎 上，其本身在籌資環節、投資環節 以及管理環節都存在諸多財務風險 隱患問題。為了有效的加快房地產 企業內部的財務風險規避管理，企 業通過不斷的強化資金，進一步拓 寬現有的融資渠道，逐漸的構建起 較為系統的經營管理工作體系，這 對于企業未來高效穩健的發展有著 積極的推動作用。房地產企業的管 理人員更要充分的明確融資渠道的 多元化構建，在充分利用融資的基 礎上，增設對于應付賬款以及預收 賬款的合理化應用，以有效的降低 債務本身對于企業經營產生的壓 力。另外進一步實現合理的規劃投 資、構建風險預警機制，都能有效 地促進多元化經營模式的構建，促 進企業的穩定發展。
作者單位天津陸津房地產開 發有限公司
