投資性房地產(chǎn)不是以出售商品房獲利的，而是采用租憑的方式將房地產(chǎn)出租給有需求的客戶，從而以收取租金獲利，而且隨著房地產(chǎn)的升值，投資性房地產(chǎn)也能因此獲得資本增值。因此可以看出，投資性房地產(chǎn)較傳統(tǒng)的房地產(chǎn)而言，很難在短期內(nèi)獲得大量的收益，或者說在房地產(chǎn)建成后的一段時(shí)期內(nèi)無(wú)法快速的收回建設(shè)成本，因此對(duì)于投資性房地產(chǎn)企業(yè)來說，在企業(yè)的流動(dòng)資金上就有著很大的壓力。投資性房地產(chǎn)在我國(guó)當(dāng)前房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的情況下無(wú)疑是一種非常好的房地產(chǎn)投資方式，隨著房?jī)r(jià)的上漲，投資性房地產(chǎn)也能因此獲得快速的資本增值，較傳統(tǒng)房地產(chǎn)而言，這種房地產(chǎn)投資方式能夠獲得更大的收益。但是這也對(duì)投資性房地產(chǎn)企業(yè)造成了很大的資金壓力，因此在投資性房地產(chǎn)企業(yè)中進(jìn)行嚴(yán)格的現(xiàn)金流量管理就有著重要的作用，能夠大大降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
一、投資性房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量管理現(xiàn)狀
隨著我國(guó)近年來的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，投資性房地產(chǎn)也得到了快速的發(fā)展，這種房地產(chǎn)投資形式也是在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)下的一個(gè)較好投資方式，但是由于投資性房地產(chǎn)較傳統(tǒng)房地產(chǎn)而言無(wú)法在短期內(nèi)快速的收回建設(shè)成本，在企業(yè)流動(dòng)資金方面有著更大的壓力，因而也就在企業(yè)經(jīng)營(yíng)中承擔(dān)了更大的風(fēng)險(xiǎn)。在投資性房地產(chǎn)企業(yè)中加強(qiáng)現(xiàn)金流量管理是十分有必要的，對(duì)于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展也有著重要的作用，然而當(dāng)前我國(guó)的一些房地產(chǎn)企業(yè)還沒有認(rèn)識(shí)到進(jìn)行嚴(yán)格現(xiàn)金流量管理的重要性，因此在企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的現(xiàn)金流量管理方面也就存在著很大的欠缺。從整體來看，對(duì)于現(xiàn)金流量疏于管理是我國(guó)投資性房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前普遍存在的問題，很多投資性房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)問題甚至是難以為繼的困境也在很大程度上是由這種問題造成的。可見，當(dāng)前我國(guó)投資性房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中，在現(xiàn)金流量管理方面的欠缺是普遍存在且十分重大的一個(gè)問題，給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來了一定的風(fēng)險(xiǎn)。
二、投資性房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量管理中存在的問題
1.對(duì)現(xiàn)金流量管理認(rèn)識(shí)不足
在我國(guó)的投資性房地產(chǎn)企業(yè)中，普遍存在對(duì)現(xiàn)金流量管理認(rèn)識(shí)不足的情況，而認(rèn)識(shí)上的不足就給企業(yè)加強(qiáng)現(xiàn)金流量管理造成了很大的障礙，很多的投資性房地產(chǎn)企業(yè)還沒有認(rèn)識(shí)到現(xiàn)金流量管理對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的重要作用，對(duì)于現(xiàn)金流量管理的概念也沒有一個(gè)充分的認(rèn)識(shí)。從企業(yè)的角度講，在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)建設(shè)的過程中，需要投入大量的資金，在房地產(chǎn)建成后又很難快速的收回建設(shè)成本，其進(jìn)行投資性房地產(chǎn)建設(shè)的主要獲益來自于資本增值。而我國(guó)投資性房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于現(xiàn)金流量管理的不重視，就使得企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中疏于對(duì)現(xiàn)金流量的管理，從而給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)投資性房地產(chǎn)企業(yè)普遍有著較大的資金壓來，而且有著很高的融資成本，在這樣的情況下，沒有較好的現(xiàn)金流量管理是很難保障企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的。
2.缺乏嚴(yán)格的資金流向控制
在投資性房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中，對(duì)于現(xiàn)金流量的管理主要體現(xiàn)在加強(qiáng)現(xiàn)金流向控制方面，而我國(guó)很多投資性房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流向控制中的欠缺就給企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來了很大的風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)的投資性房地產(chǎn)企業(yè)中，缺乏完善的財(cái)務(wù)管理制度，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者或者高層管理人員對(duì)于財(cái)務(wù)管理的影響過大，這就使得企業(yè)即使有了嚴(yán)格的財(cái)務(wù)管理制度，也很難得到有效的實(shí)施和監(jiān)督。另外，在現(xiàn)金流向上的控制欠缺還體現(xiàn)在現(xiàn)金流向的隨意更改上，一些企業(yè)在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)過程中，可能會(huì)隨意的改變現(xiàn)金流向，從而給整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃和建設(shè)造成很大的影響。同時(shí)，現(xiàn)金流向的隨意變動(dòng)還給企業(yè)的財(cái)務(wù)管理造成了很大的障礙，不利于企業(yè)建設(shè)現(xiàn)代、完善的財(cái)務(wù)管理體制，
3.對(duì)資金的良性循環(huán)不夠重視
對(duì)于投資性房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于其有著較大的流動(dòng)資金壓力、較高的融資成本，因此實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的資金良性循環(huán)有著重要的作用，能夠有效的保障企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展，同時(shí)也能降低企業(yè)在投資性房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)。而我國(guó)很多的投資性房地產(chǎn)企業(yè)還沒有認(rèn)識(shí)到資金良性循環(huán)的重要性，對(duì)于在企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中實(shí)現(xiàn)資金良性循環(huán)不夠重視，這一問題也是我國(guó)投資性房地產(chǎn)企業(yè)中普遍存在的一個(gè)問題。很多的投資性房地產(chǎn)企業(yè)在地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)中，還沒有建立起資金良性循環(huán)的系統(tǒng)性概念，在財(cái)務(wù)管理中也沒有去主動(dòng)建設(shè)企業(yè)的資金良性循環(huán)。這一問題反映在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理中就體現(xiàn)在企業(yè)沒有做到積極的降低管理成本、融資成本、項(xiàng)目建設(shè)成本等等，因而也就很難實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的良性循環(huán)。建立起良性的資金循環(huán)對(duì)于投資性房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)開展和經(jīng)營(yíng)來說有著重要的作用，很多企業(yè)由于缺乏現(xiàn)金流量管理而陷入了流動(dòng)資金的惡性循環(huán)，以至出現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難的現(xiàn)象。
三、針對(duì)投資性房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量管理中存在問題的對(duì)策
1.提高對(duì)現(xiàn)金流量管理的認(rèn)識(shí)
作為投資性房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該充分的認(rèn)識(shí)自身的財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)，提高對(duì)現(xiàn)金流量的重視，充分了解現(xiàn)象流量管理的概念，在企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中積極的進(jìn)行現(xiàn)金流量管理，這對(duì)于降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)健康、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有著重要的作用。提高對(duì)現(xiàn)金流量管理的認(rèn)識(shí)首先需要企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者重視現(xiàn)金流量管理在企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的重要作用，并且對(duì)于企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，加強(qiáng)其現(xiàn)金流量管理的意識(shí)。而且還要求企業(yè)積極的引進(jìn)和儲(chǔ)備相關(guān)的人才，為企業(yè)的財(cái)務(wù)管理提供充足的人才保障，在企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中建設(shè)完善的現(xiàn)金流量管理體制，以更加嚴(yán)格的現(xiàn)金流量管理制度和監(jiān)督制度來促進(jìn)企業(yè)的現(xiàn)金流量管理加強(qiáng)。另外，還應(yīng)當(dāng)充分的了解現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理中的現(xiàn)金流量概念，在企業(yè)財(cái)務(wù)管理中建設(shè)更加科學(xué)、更加完善的現(xiàn)金流量管理，有效的借鑒其他企業(yè)或者國(guó)際上成功的現(xiàn)金流量管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況，為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展提供高水平現(xiàn)金流量管理上的保障。
2.嚴(yán)格控制資金流向
在現(xiàn)金流量管理中，嚴(yán)格的控制企業(yè)資金流向?qū)τ诩訌?qiáng)現(xiàn)金流量管理有著重要的作用，而且針對(duì)我國(guó)投資性房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀而言，進(jìn)行更加嚴(yán)格的資金流向控制能夠在加強(qiáng)現(xiàn)金流量管理中起到事半功倍的作用。嚴(yán)格控制資金流向是體現(xiàn)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的整個(gè)過程上的，包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃期、建設(shè)期、驗(yàn)收期、經(jīng)營(yíng)期等各個(gè)過程階段，同時(shí)也包括企業(yè)中的其他業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)方面。要進(jìn)行嚴(yán)格的資金流向控制，就要建設(shè)更加完善的企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理中的監(jiān)督體制建設(shè)，避免企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者或者高層管理人員對(duì)于財(cái)務(wù)管理的主觀影響。另外，在進(jìn)行資金流向控制過程中，應(yīng)當(dāng)對(duì)企業(yè)的各種資金流向有一個(gè)嚴(yán)格的審查機(jī)制，對(duì)企業(yè)的項(xiàng)目業(yè)務(wù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，這也是加強(qiáng)資金流向控制的一個(gè)有效途徑。
3.積極實(shí)現(xiàn)資金的良性循環(huán)
對(duì)于投資性房地產(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)當(dāng)樹立起企業(yè)資金良性循環(huán)的概念，提高對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金良性循環(huán)的重視，從而主動(dòng)在企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中去實(shí)現(xiàn)流動(dòng)資金的良性循環(huán)。要實(shí)現(xiàn)資金的良性循環(huán)，就要求企業(yè)積極的降低經(jīng)營(yíng)成本，包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)成本、企業(yè)管理成本、融資成本等等，只有有效的降低經(jīng)營(yíng)成本才能實(shí)現(xiàn)資金的良性循環(huán)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)管理，降低房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)成本；在融資過程中，積極的拓展融資渠道，選擇更為適宜的融資方式，以降低融資成本。事實(shí)上，這兩種成本是投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)成本組成部分，也是導(dǎo)致一些企業(yè)陷入資金惡性循環(huán)的主要因素來源。因此，在建設(shè)投資性房地產(chǎn)企業(yè)的資金良性循環(huán)中，對(duì)于這兩種成本進(jìn)行更加科學(xué)、更加嚴(yán)格的控制，能夠有效的促進(jìn)企業(yè)的資金實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。同時(shí)，在企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過程中，也應(yīng)當(dāng)積極的創(chuàng)新盈利模式，以更加多元化的盈利模式來提高盈利規(guī)模，這對(duì)于實(shí)現(xiàn)資金良性循環(huán)也有著重要的作用。
投資性房地產(chǎn)較傳統(tǒng)房地產(chǎn)而言有著很大的不同，其可獲得的整體收益更高，但是所面臨的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和資金壓力也就更大。因此在投資性房地產(chǎn)企業(yè)中進(jìn)行完善的現(xiàn)金流量管理有著重要的意義，而我國(guó)當(dāng)前的投資性房地產(chǎn)企業(yè)普遍在現(xiàn)金流量管理中存在著一些問題，這些問題對(duì)于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展產(chǎn)生了極為不利的影響。因此應(yīng)當(dāng)積極的對(duì)這些問題進(jìn)行改正，以在投資性房地產(chǎn)企業(yè)中建設(shè)更加完善的現(xiàn)金流量管理，為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展發(fā)揮更大的作用。
劉瑩 楊守杰 佳木斯大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院
