2011年下半年以來，國家為了穩定房價，出臺了一系列政策控制房價如：提高銀行存款準備金率、居民限購政策、房產稅政策、提高一手房的首付比率等。在這一系列嚴厲的政策下，房地產企業面臨破產危機。北京住建委報告顯示：北京市有473家房產企業不能申請延續工商執照注銷。武漢房管局報告顯示：武漢在冊的房產開業企業減少近15.4%。四川省建設廳報告顯示：四川共有423家房產企業不能辦理延續手續注銷開發資質。從2011-2012年，全國主要城市的房地產企業大量破產，房產企業自身經營不善有不可推卸的責任，但是房地產企業外部環境不斷變化也是重要的影響因素。目前，大部分文獻僅關注企業內部因素，忽略外部環境變化的影響。對于受國家調控的房地產行業來說，這是片面的。鑒于此，本文在借鑒了國內外相關研究的基礎上，分析外部環境對企業財務風險的影響關系，然后對外部環境進行匯總、分類，并利用SD模型構建外部環境與財務風險的關系，得出因果圖。最后，進行政策調控實驗，根據模擬的結果為房地產企業的健康發展提供參考建議。
1、外部環境對房地產企業財務風險的影響
外部環境和房地產企業財務風險的關系可以從房地產企業的籌資及運營2個方面進行分析。首先，對于籌資活動，房地產企業由于其所屬行業的特殊性決定了它不可能僅僅依靠自有資本滿足其自身對資金的需要。因而在開發、經營過程中避免不了需要從外部籌集資金。對于房地產企業，其在前期開發過程中對資金的需求無疑是最大的，因此籌集資金過程中利率的影響對房地產企業財務風險有著較強的作用力。國家通過政策性的調控，限制房地產企業的過渡擴張，提高貸款利率，將大大升高房地產企業的財務風險。其次，對于營運活動，房地產企業為建造商品房而取得的土地使用權占用的資金無疑是巨大的。占用資金量過大將影響房地產企業的資金周轉率和資金利潤率。另外，在房企開發過程中對鋼材等原材料的需求及相互關聯企業間的債務往來，在極大程度上也影響著房地產企業資金的利用率及應收賬款的回收率。因此，房地產企業外部環境對財務風險的影響是毋庸置疑的，對于房地產企業外部環境對財務風險的影響，如圖1所示。
2、外部環境對財務風險影響的實證分析
（1）模型的選擇。系統動力學是研究信息反饋系統的學科，很適合研究外部環境對房地產企業財務風險的影響。系統動力學內生觀點認為：系統的行為模式與特征主要取決于其內部的動態結構與反饋機制；系統在內外變量和制約因素的作用下以一定的規律發展。因此，要想運用系統動力學分析，首先要辨識、描述企業財務風險系統的系統結構，在此基礎上研究財務風險系統結構與外部環境的之間的關系。
（2）模型指標的選擇。房地產企業外部環境的構成因素眾多，而且各種外部因素相互作用形成復雜的關系，在考慮房地產企業的財務風險時，既不能只考慮企業內部因素，也不能將內部、外部所有的因素都考慮進來。根據國內外學者的研究，本文擬以房地產企業內部環境受外部環境影響最大的經營和籌資活動為切入點，從相互作用的房地產企業內部自身和外部環境兩個方面探索影響房地產企業財務的主要因素。從房地產行業的主要方面來看，資源是稀缺的，在供給一定的情況下，需求增加，導致價格上漲。在一定的時期內，土地和建材供給是基本不變的，而房地產企業競爭激烈，需求增加，這將導致土地和建材的價格上升，房地產企業的開發成本增加。在供給一定的情況，需求決定商品價格。在一定時期內，房屋的存量是不變的。可以視為房屋供給一定的，消費者需求直接影響房屋的價格，影響房屋的銷量，這也會影響到房地產行業的生命周期。在房地產行業的次要方面上，宏觀方面的利率因素會影響房地產企業的籌資方式；微觀層面的相關企業的信用也會影響應收賬款的回收率。這些都影響房地產企業的現金周轉能力，改變資本結構，從而增加房地產企業的財務風險。
基于以上的分析，本文將房地產企業外部環境風險分成資源風險、行業競爭風險、行業生命周期風險、信用風險、利率風險5個類型。對于上述5個風險維度的具體評測，擬采用定性和定量相結合的方法對外部環境的指標體系進行構建，以保證結果的準確性。①資源風險。資源風險是指房地產行業的土地及建筑材料等資源的稀缺性。主要是土地及建筑材料的市場供需情況。具體的衡量指標包括：定量指標：供應商集中度；定量指標：土地、建筑材料的購進價格指數。②行業競爭風險。行業競爭風險是指包括全房地產行業內所有企業之間的競爭程度。它主要衡量指標如下：定量指標：行業集中度，行業內企業年增加率；定性指標：房產品差異化程度。③行業生命周期風險。行業生命周期風險是指房地產行業的生命周期所處的各個階段對房地產企業財務風險波動的具體影響程度。房地產行業生命周期階段對房屋成交量會在一定程度上表現出不同的增長速度。它主要衡量指標如下：定量指標：銷售增長率；定性指標：行業所處生命周期階段。④信用風險。信用風險是指各種影響房地產企業償付能力的因素。主要衡量指標有：定性指標：企業回收賬款的難易程度，定量指標關聯企業現金流動比率，關聯企業壞賬率。⑤利率風險。房地產行業的利率政策。利率風險的衡量指標如下：定性風險：政策優惠程度，利率波動幅度；定量指標：行業利率水平。本文結合國內外學者的研究，對于定性指標，采用專家咨詢、打分等方法。定量指標給出的如下的計算公式，如表l所示。
對于定性指標采用專家打分方式評價非財務指標表，如表2所示，表中列示了一些可以參考的指標和評價標準。
參與打分的專家依照表2所示的參考評價標準，在對照評價標準進行衡量之后，專家按照5個層級對各個非財務風險指標進行打分，這5個層級分別對應著100～90分、90～80分、80～70、70～60分和60分以下，將專家打分情況進行匯總并加權平均處理，即得到每個非財務指標的風險指數測度值。這些指數都是外生變量。
再設計內生變量前先要分析房地產企業財務風險并進行分類，然后設定衡量指標。因為模型設計要求內生變量要以房地產企業財務風險的路徑設定。選擇自由現金流量來衡量房地產企業的利潤水平。因為：第一，在謹慎、一致的企業財務要求企業在某一時期持續經營并能保證穩定的現金流量；第二，只有在企業擁有穩定的現金流的情況下，企業才能有財力去擴張，爭占更多的市場份額，進而實現更多的利潤。因此，考察房地產企業的自由現金流量的變化情況來判斷其財務風險是一個可信的手段。
（3）模型的應用。截止到2012年末，據不完全統計全國注冊的房地產開發企業超過6萬家，其中近70%為中小型房地產企業。由此可見，我國房地產市場以中小企業占多。因此本文對于房地產企業的研究標的為市場占多的中小房企。因此，選取黑龍江省A房地產開發有限責任公司（中小房企）的具體數據為例，首先運用vensim軟件畫出其變量的SD模型，然后根據本文中的公式得到各個關于外部環境財務風險的具體數值，同時，計算出將相關財務政策參數數值，得到常量參數表和水平變量初值表，最后將2007-2012年的A房地產開發公司的財務報表數據代人因果圖中，對模型進行調試。最后進行政策檢驗，如圖2所示。
房地產開發企業sD模型猶如一張風險地圖，它將行業環境與企業財務有機結合到一起，形象地演繹出行業環境影響企業財務的傳導機理。那么接下來的問題是如何根據風險地圖中的各項外部環境指標，定量的說明對財務風險影響的大小。
關于中長期貸款利率的調控實驗。假定各年房地產中長期貸款利率提高1%，通過計算機仿真模擬，部分指標調控前后的結果，如表3所示。
關于基準地價的調控實驗。每年成交的土地價格是基準地價的幾倍，通過調整土地價格，假定土地價格各年提高5%，通過計算機仿真模擬，部分指標調控前后的結果，如表4所示。
關于關聯企業現銷比的調控實驗。假定各年現銷比提高40%，通過計算機仿真模擬，部分指標調控前后的結果，如表5所示。
3、結論及建議
本文運用sD模型的方法，進行政策實驗，根據實驗結果，分析房地產企業外部環境對房地產企業財務風險的具體研究，得出以下結論并提出相關建議：
第一，由實驗結果可以得出，提高關聯方的現銷比會很大程度上影響自由現金流量。提高貸款利率及土地價格對自由現金流量的影響不穩定，相比也關聯方的現銷比的影響也不是很顯著。房地產行業外部環境變化會引發財務風險。同時，外部環境的變化對財務風險控制提出更多、更高的要求。
第二，外部環境的不確定性是不可控、不可消滅的，房地產企業如何在復雜的外部環境影響下持續的發展，如何根據外部環境的變化相應的調整自身運營方面的管理措施是當今房地產企業應該關注的問題。自身運營方式的適應性的轉變，應該具體表現在從會計人員的專業素質到管理人員的思想轉變到企業的內部控制制度等多方面的專業提升。
第三，本文的研究為后續研究房地產開發企業的財務風險的控制關鍵點的選取起到一定的輔助作用，經過調控實驗，外部環境對財務風險指標的影響變化幅度大的按理說就應該是財務風險控制的關鍵點。
作者：邵鐵柱
