稅收籌劃是企業重要的財務管理活動，它可以直接減輕企業稅收支出，帶給企業更多經濟方面的利益，從而提高企業財務管理方面的水平，保證企業在市場競爭中的競爭力，是企業發展重要的因素。房地產行業作為國民經濟發展的支柱，面臨著很多的稅收問題，如營業稅、土地使用稅、土地增值稅、企業所得稅等，土地增值稅是重中之重，它的稅負重且稅率高，因此企業需要對土地增值稅進行稅收籌劃。
一、土地增值稅稅收籌劃概述
企業稅收籌劃是企業重要的財務管理活動，它可以減輕稅收，給企業帶來更多的經濟利益，從而提高企業財務管理水平。土地增值稅籌劃是針對房地產企業而設計的稅收方案，它可以減輕房地產開發企業的稅負壓力，盡可能地降低納稅方面的風險，直接改善企業經營的環境，增強房地產開發企業的核心競爭力。
房地產行業作為國民經濟發展的支柱，它是我國財政收入最為重要的來源。深入研究房地產開發企業可以發現，現在房地產開發企業面臨著諸多不利的因素，主要是其面臨的稅收問題非常多，如營業稅、土地增值稅、企業所得稅和土地使用稅等。因此，進行房地產開發企業的土地增值稅稅收籌劃是必然的。
二、房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃存在的問題
（一）無法根據利息的支出方式選擇合適的扣除方式
由于大部分房地產企業的財務費用管理并不科學，所以無法向金融機構證明其財務方面的狀況，商業銀行也無法根據房地產開發企業的發展狀況制訂相應的貸款方案，尤其是在土地增值稅方面無法按照科學的方案進行設計。
（二）沒有利用裝修進行增值稅稅收籌劃
很多房地產開發企業并沒有利用其他項目進行增值稅稅收籌劃，主要是因為企業管理者的財務管理意識比較差，無法與時俱進地按照國家政策方向走，仍然走比較傳統的財務管理方式。
（三）房地產開發企業對房地產產品的利用意識不足
現在，大部分的房地產開發企業對于房地產產品的利用意識嚴重不足，對于一些開發的新產品在銷售不利或稅收加重的情況下沒有按照國家政策進行相應的產品利用調整，導致企業的增值稅稅負重。
（四）沒有合理地制訂增值稅稅收籌劃方案
我國房地產企業土地增值稅稅收籌劃的方式過度單一，并不能夠滿足房地產開發產業的發展要求，嚴重制約著房地產的可持續發展。如果房地產企業無法投資建設，那么居民住房的需求就無法得到真正的滿足，房地產產業也會慢慢走向衰落。再加上現在房地產企業管理者缺少增值稅稅收籌劃的能力，無形中加重了企業的稅收負擔，要想進行增值稅稅收籌劃，就要吸收大量的有這方面能力的管理人才。
三、加強房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃的對策
現在，中國的房價越來越高，房地產企業在發展過程中受到社會的高度關注。國家對于房地產企業的管理更加嚴格，現代企業針對房地產企業稅收增強了管理，房地產企業稅務比例也更高，只有通過稅收籌劃，才能更加合理地降低企業的成本。
（一）根據利息合理地選擇利息支出扣除方式
土地增值稅的暫行實施條件中規定：關于財務費用利息支出的項目，都可以按照房地產項目進行合理地分攤，它需要向金融機構進行相應的證明，然后進行相應的扣除，如果超過商業銀行同類同期貸款利率計算出來的相應的金額，那么其他的房地產開發稅就需要按照土地使用權支付金額、開發土地新建房成本、具體的配套設施金額總區，在5%內進行扣除。
如果企業存在負債開發經營的現象，那么就會出現實際的利息大于土地所有權所支付的金額和開發土地新建房及相應的硬件成本之和的5%。企業需要提供相應的金融機構的證明，利息支出則要按照實際的內容進行扣除。另外，企業的銷售和管理費用等房地產開發費用在一般情況下需要按照土地使用權所支付的金額、新建房及配套設施成本金額的5%進行扣除。
（二）合理利用裝修進行納稅籌劃
商品房的精細裝修要按照銷售和裝修簽訂的合同進行，通過分計收入合法地降低房地產在銷售方面的價格。只有按照房地產開發企業的增值稅進行征稅，才能減輕企業所需要承擔的土地增值稅負擔，原本計入房地產價格的裝修收入也可以按照5%稅率進行繳納一定的營業稅。通常情況下，假如分開核算就需要按照3%的稅率交稅。
（三）選擇更加合理的方式處置開發產品
房地產開發企業需要將開發的部分房產慢慢轉化為企業自用或出租，如果產權沒有發生一定的轉移，那么不征收土地增值稅。在稅款清算不能夠列入收入的情況下，不扣除相應的費用和成本。加強開發商持有物業可以免交土地增值稅，房地產開發企業需要根據企業的發展戰略和實際發展階段，進行相應的籌劃，從而真正降低土地增值稅稅負，延遲土地增值稅的納稅時間。房地產企業需要按照房地產開發企業土地增值稅一體化管理，從征用耕地到房地產開發都需要承受土地使用權的稅收，然后房地產開發商才允許企業進行房地產開發、對房產樓盤進行轉讓和保障等多個環節的內容，這都需要選擇更加合理的處置方式，使開發產品能夠產生更多利潤，減少開發企業增值稅的稅負。
（四）選擇更加有利的增值額的計算方式
房地產開發企業增值稅對于房地產的發展影響相對比較大。房地產開發企業一定要重視房地產開發企業增值稅的籌劃，否則就會被時代淘汰。現房地產開發企業只有與時俱進，隨時掌握房地產開發企業土地增值稅的情況，防止偷稅漏稅的情況出現，使房地產企業實現可持續發展。
根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》的規定：對于納稅人既要針對普通標準住宅及其他項目的房地產開發，又需要分別進行核算增值額，保證增值額的計算方式更加科學。房地產開發企業要想發展，就一定要找到更加有利的計算增值稅的方案，減少增值稅的稅負，為房地產開發企業的發展提供更多的幫助。
四、結論
房地產是我國的支柱產業，它對于國民經濟的發展起著舉足輕重的作用。房地產作為資金密集型行業，有效地解決行業企業增值稅稅收的問題可以促進其健康發展。近年來，隨著我國經濟的快速發展，房地產發展也越來越快。但是，由于房地產行業發展面臨著很多不確定性，所以房地產企業需要不斷提高自身的競爭能力，其中最重要的一點就不斷地降低企業發展的成本。在我國現行的稅收制度情況下，房地產企業涉及的稅種會非常多，稅收負擔也會越來越重，如現在房地產開發企業的增值稅稅負就非常重，因此房地產需要進行土地增值稅的稅收籌劃。
作者：焦鳳霞
