最近幾年，我國房地產行業(yè)發(fā)展較為迅速，在房地產企業(yè)的日常經(jīng)營業(yè)務中，涉及資金數(shù)額往往巨大，屬于控制風險較高的行業(yè)，很多地方有待于規(guī)范和完善。要使房地產行業(yè)規(guī)范發(fā)展，其重要手段之一就是加強企業(yè)的內部控制。然而長期以來，我國許多房地產企業(yè)內部控制狀況不容樂觀，內部控制薄弱，會計信息嚴重失真，不僅造成管理混亂效率低下，而且給貪污、挪用企業(yè)資金或侵吞企業(yè)資產的不法分子以可乘之機，因此，加強房地產開發(fā)企業(yè)的內部控制，對城市經(jīng)濟乃至整個國民經(jīng)濟的健康發(fā)展，對于房地產行業(yè)改善管理、提高效益等方面的責任變得更為重大，且有著更加重要的現(xiàn)實意義。
一、房地產企業(yè)內部控制問題分析
（一）房地產企業(yè)的內部控制環(huán)境欠優(yōu)化
目前，我國房地產行業(yè)的內部控制環(huán)境有待優(yōu)化，究其原因在于：第一，內部控制操作性文件尚待完善。近年來，我國政府部門先后頒布了一系列內部控制方面的政策規(guī)范，包括《企業(yè)內部控制基本規(guī)范》和配套指引，但其內容仍較為寬泛，缺乏具體性以及可操作性，以至于在實施中與企業(yè)的生產經(jīng)營有所脫節(jié)；從執(zhí)行范圍層面，根據(jù)上述規(guī)范文件執(zhí)行時間表，除了一些海外和主板上市的公司已經(jīng)開始實施外，其他公司包括大量的房地產企業(yè)仍未真正開展；第二，內部控制主體素質有待提高。我國相當一部分房地產企業(yè)缺乏專門的培訓機構，同時房地產企業(yè)經(jīng)濟業(yè)務涉及工程、法律、金融、稅收等方方面面，對員工知識面的要求較高，隨著各種新型的房地產業(yè)務推出，對企業(yè)員工的要求也在不斷提高，部分員工素質已經(jīng)不能夠滿足現(xiàn)有房地產企業(yè)內部控制的需求。
（二）房地產企業(yè)業(yè)務的特殊性對內部控制的影響
房地產企業(yè)受其自身業(yè)務特殊性的影響，內部控制的風險評估和控制活動趨于復雜性。總體而言，其自身特殊性主要體現(xiàn)在業(yè)務的復雜性和財務審核的特殊性。一方面，房地產自身業(yè)務的復雜性使內部控制的風險評估及控制活動的建立變得較為復雜。房地產是一個過程復雜、牽涉面廣、開發(fā)周期長且存在一定投資風險的行業(yè)，涉及到多項業(yè)務，一般包括投資業(yè)務、工程業(yè)務、銷售業(yè)務以及管理業(yè)務等，多項業(yè)務共同組合在一起，使得房地產企業(yè)內部控制的風險評估，及其后的控制活動的建立變得較為復雜。另一方面，與其他企業(yè)相比，房地產企業(yè)工程建設時涉及到大量的發(fā)包工程，發(fā)包工程工程款支付審核環(huán)節(jié)專業(yè)性要求較高，稍有疏忽就容易造成企業(yè)重大損失，從而進一步增強了房地產內部控制風險評估及控制活動的復雜性。
（三）房地產企業(yè)內部控制體系不完善
內部環(huán)境、風險評估、控制活動以及內部監(jiān)督是房地產行業(yè)內部控制體系的四大主導因素。就大部分房地產企業(yè)而言，其內部環(huán)境仍有待優(yōu)化，如家族制的治理結構，缺少重要控制崗位的設置；在生產經(jīng)營中注重開發(fā)與銷售，忽視相應的風險評估，因此也就缺少足夠的控制活動；同時，內部監(jiān)督制度建設往往不夠健全，內部審計也開展不夠。上述內部控制的主要環(huán)節(jié)均有待進一步成熟與完善，財務方面主要體現(xiàn)在會計工作分工不合理、一人兼任不相容的崗位，會計控制環(huán)境建設滯后以及會計信息系統(tǒng)落后，不利于保證房地產企業(yè)財務安全，以及會計信息的真實性、可靠性以及完整性。
二、房地產企業(yè)內控問題的對策研究
（一）優(yōu)化房地產企業(yè)內部控制內、外部環(huán)境
1．重視內部控制制度建設，推進房地產企業(yè)法人治理結構變革
首先，房地產企業(yè)應調整目前較為普遍的家族制治理結構，確立董事會與經(jīng)理班子之間、股東會與董事會之間的委托代理關系，規(guī)范公司股東會、董事會、監(jiān)事會及經(jīng)營班子之間的權責，形成相互之間的制衡關系，同時切實保證房地產決策的高效性、準確性；其次，加強房地產企業(yè)內部控制制度建設，借鑒H股和主板上市公司實施內部控制的經(jīng)驗，引入外部會計師事務所或是其他專業(yè)機構對企業(yè)內部控制進行評價，協(xié)助建立企業(yè)各項規(guī)章制度，并加以落實，對于違背規(guī)章制度的行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)及時予以處理和懲處；最后，在房地產企業(yè)內部全面開展內部控制相關知識培訓，使其每一個職員均能夠樹立起內部控制意識，確保其充分認識到內部控制的重要性。
2．加強控制環(huán)境基礎的建設工作
一是規(guī)范企業(yè)員工的行為準則。房地產企業(yè)需要統(tǒng)一價值觀和企業(yè)文化，確保員工的各項行為均符合企業(yè)價值觀；二是加強房地產內部審計。房地產企業(yè)必須在董事會下設審計委員會，并設立專門的內部審計部門，對企業(yè)的各項經(jīng)濟業(yè)務進行審計，對企業(yè)內部控制的執(zhí)行情況進行審計，發(fā)掘內部控制中的薄弱環(huán)節(jié)；三是將職責落實到工作崗位，由崗位職員全權負責該崗位的職責，同時還需承擔相應的責任，以此增強其職員的工作責任感與緊迫感。
3．優(yōu)化房地產企業(yè)內部控制的外部環(huán)境
這里所說主要是指加強房地產企業(yè)的社會監(jiān)督與政府監(jiān)督。社會監(jiān)督是指通過外部會計師事務所和社會輿論的監(jiān)督等，定期評價企業(yè)內部控制制度建立健全情況和執(zhí)行情況，可以有效地增加起到外部監(jiān)督的作用；報刊、廣播電視、網(wǎng)絡等新聞媒體通過曝光企業(yè)的違紀違法行為，能夠使輿論監(jiān)督發(fā)揮作用；政府監(jiān)督主要是通過稅務、審計、財政與證券監(jiān)管等這些部門不定期對企業(yè)的走訪、檢查，起到對企業(yè)制約規(guī)范的作用。
（二）完善現(xiàn)有的房地產企業(yè)組織結構
一方面需要設置合理的組織結構。科學合理的組織結構是保障企業(yè)內部控制規(guī)劃、執(zhí)行和監(jiān)督的關鍵環(huán)節(jié)。我國房地產企業(yè)應不斷完善其組織結構，使其房地產企業(yè)各部門設置趨于合理化。一般需要設置的部門包括財務部門、運營部門、工程技術部門、審計部門、銷售部門以及行政人力部門等，部門人員構成要合理；另一方面要建立合理的責任分配與授權。對于任何一個企業(yè)來說，權責分配都是一個極其重要的過程，要將相應的職責下達到各自的部門中，保證各部門職責明確，以房地產企業(yè)為例，其運營部門承擔項目考察、拿地策劃、工程計劃制定等工作；審計部門承擔內部控制的審計、監(jiān)督以及評價職責；財務部門承擔各項業(yè)務的財務收支職責；工程技術部門負責項目設計、項目現(xiàn)場管理等職責；銷售部門負責項目銷售價格制定，銷售現(xiàn)場管理等職責。
（三）完善成本管理和資金管理系統(tǒng)
成本管理和資金管理是房地產內部控制活動特殊而不可或缺的一部分。房地產企業(yè)開發(fā)過程涉及大量大額的發(fā)包合同，為了實現(xiàn)項目的成本控制，必需從源頭出發(fā)，在拿地及設計階段就實施預算管理，按照預算總額進行設計，其后才是施工投招標，在預算范圍內訂立各項發(fā)包合同；在建設過程中，做好合同管理，以合同管理為鏈條，構建成本動態(tài)管理系統(tǒng)。其次，企業(yè)要完善資金管理過程，全面落實資金預算管理，資金使用按照計劃安排，最大程度上提升資金的使用效率，建立資金預算全程監(jiān)督機制，及時把握房地產項目資金預算的實際執(zhí)行情況，挖掘資金預算管理過程中的薄弱環(huán)節(jié)，并予以及時糾正和完善，保證資金的有效合理配置。
三、結論
房地產企業(yè)內部控制是企業(yè)經(jīng)營和財務管理方面的關鍵環(huán)節(jié)，在房地產企業(yè)內部起著至關重要的作用。隨著國家對房地產行業(yè)調控力度的繼續(xù)維持，房地產企業(yè)的利潤率逐漸回歸到正常范圍，這時，企業(yè)的規(guī)范運作、內部管理也將越來越受到重視。筆者結合實際情況，針對房地產開發(fā)的自身業(yè)務特點和管理模式，討論了近幾年在房地產企業(yè)內控的現(xiàn)狀及存在的一些問題，為房地產企業(yè)內部控制的發(fā)展及改進提出了相應的參考意見。
