摘 要：改革開放以來我國房地產從復蘇到快速發展取得了巨大的成就。房地產的發展極大地帶動了我國經濟的發展，但是由于房地產在我國仍處于發展的初期階段，所以在房地產的發展過程中也出現了許多迫切需要解決的問題。在我國房地產的發展過程中，作為對國民經濟發展具有較強帶動性的產業，如何把握房地產的發展態勢，如何把握政府宏觀調控的力度使房地產能與整個國家經濟相協調發展成為重要課題。
關鍵詞：房地產、國家經濟、作用、投資、消費
國家是人類文明發展到一定程度的產物，是時代經濟.社會.科學.文化發展的結晶，房地產是隨著國家經濟的發展而出現的。房地產是重要的生產和生活要素，為國家經濟發展提供了必要的空間基礎和物質載體，它能夠影響國家經濟的增長；反過來，各類經濟活動是房地產需求的根本來源，國家經濟是房地產發展的基礎條件。從國外來看，房地產是在國家工業化.國家化進程中興起.發展，形成了獨立的產業；反過來，房地產又推動和促進國家工業化.國家化以及現代化的發展。因此，房地產和國家經濟是緊密結合在一起的。
1.房地產的含義和分類
目前，國內外房地產學術界對房地產的定義并不統一。一般來說，房地產是指房產和地產的總稱，又叫不動產或者地產。清華大學張紅教授認為，房地產是指土地及其定著在土地之上的建筑物.構筑物和其他附屬物的總稱。建筑物是指人工建筑而成，主要有建筑材料.建筑構配件和相關設備(如給排水.衛生.燃氣.照明.空調.電梯.通訊.防災設備)等組成的整體物，包括房屋和構筑物兩大類。其中，房屋是指能夠遮風擋雨并供人們居住.工作.娛樂.儲藏物品.紀念或進行其他活動的空間場所，一般有各種主要構件組成，如基礎.墻.門.窗.柱.梁和屋頂等。構筑物是指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在內進行生產和生活活動，如煙囪.水塔.水井.道路.隧道.橋梁和水壩等。
房地產按照不同的分類標準導致不同的分類結果。從房地產的用途出發，房地產可以分為居住物業(包括普通住宅.公寓.別墅等).商業物業(酒店.商場.娛樂場所等).工業物業(廠房.研發用房與倉儲物業).旅游房地產.農業房地產(包括旅游農業展示場及其附屬服務設施).特殊用途物業(飛機場.加油站.高爾夫球場)等。從地上物的類型出發，房地產又可以分為空置土地和土地及其地上物。土地及其地上物又可以分為建筑物和構筑物，這里的建筑物和構筑物都是依附在土地之上的，和土地形成為統一體。從房地產的性質來看，房地產可以分為資源性房地產和資產性房地產。一方面，房地產作為資源，是生產和生活中不可缺少的生產要素。此時，人們更看重其使用價值，也更愿意用空間量來衡量資源性房地產的數量。另一方面，房地產作為一種資產，是資本市場中的重要投資對象，也是家庭和國家財富的組成部分。
2.房地產對國家經濟發展的作用分析
2.1.對國家經濟發展的基礎性作用
房地產作為國家經濟的一個組成部分，它的發展會對國家經濟發展的基礎部分產生一定影響作用。
（1）房地產為國家經濟發展提供了物質空間。城市的聚集效益是國家形成的原因之一，也是城市規模擴大和國家經濟發展的原因。城市人口和產業的集中，在需求方面為工業的發展提供市場條件，促進國家工業經濟的發展。國家工業化的發展導致其它部門相應產生，形成了包括商業.金融.交通.中介.媒體等國家網絡。房地產作為重要的生產和生活要素，為國家這些經濟網絡提供了必要的空間基礎和物質載體。另外，房地產所提供的生產設施.生活服務設施.公共設施和文化娛樂設施等體現了一個國家的經濟環境.生態環境和投資環境，發展房地產，建設良好的生態環境和投資環境可以增強國家對外投資的吸引力，促進國家經濟的良性循環發展。
（2）房地產稅收是國家財政收入的主要組成部分。在市場經濟條件下，房地產稅費不僅是保證房地產成為國家財政收入來源的重要條件，也是維護市場公平競爭，實現國家對房地產宏觀調控的有力杠桿。隨著我國房地產的快速發展和國家化進程的加快，房地產將成為我國居民的重要資產，以房地產為對象的房地產稅將成為我國國家財政收入的一個重要來源。
（3）房地產是國家經濟的重要產業，為國家各個經濟組織和社會團體提供經濟和社會活動空間。也就是說，房地產產品是國家經濟的一個重要的硬件設備。所以，房地產的發展可以改善國家面貌，提高國家價值和綜合競爭力，從而吸引更多投資，促進國家經濟更快增長。房地產的發展可以改善國家居民居住環境，提高人民生活質量，促進社會和諧發展；同時，也改善了國家商業活動環境條件，提高商貿交易水平和檔次，對國家經濟增長產生基礎性影響。
2.2. 房地產的投資作用
實踐表明，在其他條件沒有重大變化時，要保證國家經濟能以較高速度增長，必須通過適量的增加投資來拉動國家經濟增長。房地產投資作為國家經濟投資的有機組成部分，將有效拉動國家經濟增長。房地產投資對國家經濟增長的影響主要有三個方面:一是房地產投資本身對國家經濟增長有促進作用；二是房地產投資的關聯效應；三是房地產投資的擠出效應。
根據“哈羅德一多馬模型”經濟增長理論模型[1]，資本的不斷形成是經濟增長的決定因素。在國家固定資產投資中，房地產投資所占比重較高。房地產屬于高關聯產業，無論從開發建設過程所需的上游產品來看，還是從其建成后的服務對象和依托來看，都是關聯度很高.產業鏈很長的產業。因此，房地產投資能夠帶動相關產業的發展，帶動國家經濟增長。據不完全統計，我國每增加1億元的住宅類房地產投資，能夠引起的其他20多個相關產業增加近1.5億元的投入，被帶動的直接或間接相關產業達60多個。此外，隨著房地產投資的增加，還能夠帶動諸如建材.化工.家電.裝飾等生產生活資料行業的消費增長。由此可見，房地產投資能夠直接或間接的啟動或帶動其相關產業的投資與收益.生產與消費，并增加社會就業機會，提升產業結構，從而引起整個社會的經濟增長。
另一方面，房地產投資具有資金占用規模大，發展周期長的特點。當房地產處于發展上升期時，各類型的資金如來自銀行.基金.股市.投資機構以及其他實業團體出于獲取超額利潤的考慮都加入這種大規模的投資中，一些對經濟長期與持續增長起關鍵作用的行業或產業所需要的投資將被占用，這也稱為投資的“擠出效應”。當其他對國民經濟有關鍵作用的產業或行業發展受到限制時，將對國家經濟產生長期的.根深蒂固的負面影響。房地產投資的“擠出效應”還有由于投資引起的消費“擠出效應”。當居民收入一定時，房地產投資增多，居民用于房地產消費的比重也會增多，這樣就影響一到了其他方面的消費，從而影響了其他產業的發展。
2.3. 房地產的消費效應
消費對于一個國家的經濟發展起著至關重要的作用，因為只有消費才能帶動投資，進而帶動整個國家的經濟增長。在改革開放初期，我國經濟高速增長主要是靠滿足人們吃.穿和用的需要，這是人們生活生存的基本需要。因此，它們的需求規模極大，從而推動了我國經濟的較高速度增長。但是，我們進入90年代中期以后我國居民，特別是城鎮居民吃.穿.用的基本需求已得到了較大程度的滿足，從而導致了與此相關的工業品農產品需求增長率的明顯下降。全國的恩格爾系數有明顯下降，1998年全國城鎮居民恩格爾系數為44.48%，2005年下降到37.9%。西安市1998年恩格爾系數為44.69%，到2005年降低到36.47%[2]。現今，我國城鎮居民的消費需求正轉向對住.行以及服務的需求。隨著我國國民經濟的增長和房地產的發展，房地產消費將是我國城鎮居民的主要消費之一，房地產消費將帶動城市房地產的投資增加，進而帶動房地產以及相關產業的發展，實現城市產業結構全面升級，促進城市經濟增長。
3.房地產發展的現存問題
雖然房地產發展為我國經濟增長提供了很大的幫助，但是在我國經濟發展加快的過程中，仍然引起了一定的問題。
3.1. 重復建設扭曲了經濟增長模式
在固定資產投資快速增長的同時，行業重復極為嚴重，各地“缺點”驚人地相似。能耗大.環境污染嚴重，工藝技術落后和產業布局顯然很不合理。以水泥為例，全國共有規模以上水泥廠4813家，遠遠超過世界其他國家的企業總數。在這4000多家企業中，75%還采用落后的工藝進行生產。重復建設必然會加劇生產能力過剩，已形成的生產能力得不到發揮，對于我們這樣一個資本緊缺的發展中國家來說這種浪費十分痛惜。這不僅延緩結構調整和產業升級的步伐，還將造成資金和資源配置上的巨大浪費。2006年前兩個月，房地產業投資增長50%，鋼鐵工業投資增長了172.6%，鋼鐵行業的投資已經超前5年。在制造業30個行業中，投資增幅超過100%的竟有16個。已被國家宏觀調控亮紅燈的有鋼鐵.房地產.水泥.電解鋁等行業。全國煤電油運供需矛盾依然十分突出，目前國有原煤大礦生產能力接近飽和。在電力方面，2008年前10個月，全國24個省級電網行后拉閘限電。2008年能源.交通瓶頸制約依然存在。
扭曲了的經濟增長模式，勢必導致這些行業和相關企業的產品供過于求，經營的困難，銀行呆壞賬的增加，將引發更大量工人的下崗失業。到那時，局部問題就可能演變成全局問題。
3.2. 投資結構和投資增長方式沒有根本改變
2006年我國全社會固定資產投資55118億元，增幅高達26.7%。東部沿海地區投資24666億元，增長33.6%；中部地區投資10092億元，增長33.1%；西部地區投資7171億元，增長26.4%[3]。西部地區投資增長速度雖較前加快，但占全國的比重仍在下降。東中部的投資明顯高于西部，投資向東.中部地區集中的趨勢仍在繼續。
2006年下半年以來，為避免經濟過熱，中央政府采取了一系列溫和的宏觀調控措施，但經濟運行的力量和政策預期仍存在偏差。2008年上半年全社會固定資產投資比2003年同期增長28.6%。固定投資大幅增加，導致了一系列生產資料，如水泥，鋼材等的需求高漲，電力.煤炭.鐵路運力等全面緊張，但是除房地產外，市場的總需求并不活躍。
在工業投資中，代表高能耗的冶金.有色金屬等行業投資高速增長，代表高新技術產業的電子工業投資增長速度減緩，2009年比上年下降3個百分點，高新技術行業的優勢沒有得到充分的認可和釋放。這說明，不論經濟結構，還是投資結構，這種不夠理想的狀況將對國民經濟結構的合理化產生不利影響。
引發經濟增長和固定資產投資加快的原因，主要是居民消費中住房和汽車需求的形成。進入上世紀90年代中期以來，隨著城市居民在家用電器方面需求的飽和，農村居民收入提高還面臨很多困難的情況下，居民消費需求的擴張是宏觀經濟啟動的關鍵變量。2000年以來，隨著住房制度的改革，金融領域住房貸款制度的創新，汽車價格的下降等，居民的住房和汽車需求終于出現強勁增長的勢頭。在住房和汽車需求的推動下，導致對鋼材.水泥.電力和運輸等中間投入產品需求的大增，從而引發了新一輪的固定資產的快速投資。但問題的關鍵是投資增長的方式依然屬于外延型，仍然熱衷于鋪新攤子。2011年的投資中，外延性投資（新擴建）比重達80.3%，與上世紀90年代初期相比，外延性投資的比例不僅沒有減少，反而繼續增大。
4.結論
從前面的分析可以知道，房地產的發展為國家經濟發展提供空間.影響城市財政收入和改善城市投資環境；房地產投資可以拉動城市經濟持續增長；房地產消費推動城市經濟增長；房地產財富效應則會對城市居民消費產生影響作用。但同時，房地產的發展也給我國經濟的發展帶來了隱患。在這種情況下，如何把握好房地產發展的方向，使其更好的促進我國經濟的發展，具有非常重要的現實意義。
