摘 要：由于房產(chǎn)市場銷售業(yè)績的上升，銀行的個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)量也隨之加大，這不但給銀行帶來了豐厚的利潤，也產(chǎn)生了極大的風險，本文就住房抵押貸款風險進行深入探討。文章由分析住房抵押貸款風險來源；分析住房抵押貸款風險；如何防范住房抵押風險；結(jié)論這四部分組成。
關(guān)鍵詞：風險；抵押物；貸款比例
1 住房抵押貸款風險來源分析
對住房抵押貸款的準確理解是分析住房抵押貸款風險的必要條件。一般來說，住房抵押貸款的標的僅局限于居民購買的自用住房，居民抵押所購住房或已有住房以從銀行獲取貸款，約定還款方式和期限。貸款人若違約，銀行有權(quán)收回抵押房產(chǎn)。在抵押關(guān)系中不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)主權(quán)，抵押受益人只享受房地產(chǎn)契約中所規(guī)定的權(quán)益。
由于時間的變化，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出周期性波動，樓價也隨之變動。從上看出，住房抵押貸款的險來源于居民的收入、信用水平、利率變化、樓價漲跌、經(jīng)濟周期波動等。
2 住房抵押貸款產(chǎn)品的風險分析
2.1 信用風險
2.1.1 信用風險的概念
什么叫信用風險?那就是指受信方?jīng)]有能力或者不愿承擔所欠的債務(wù)時候,信用提供的一方受的隱形損失。信用風險一般會影響簽訂協(xié)議的雙方，是雙向性風險。受信方無力償還債務(wù)的風險由信用提供方承擔，而信用方拒絕交貨或收回貸款的風險則由受信方將承擔。在這里，我們側(cè)重分析信用提供方即住房貸款人所需承擔信用風險。借款人的信用風險和開發(fā)商的信用風險是個人住房抵押貸的主要信用風險。個人住房抵押貸款中最直接最基本的風險就是信用風險。
2.1.2 借款人的信用風險
借款人的信用風險主要包括被迫違約、理性違約、提前還款這三種情況，三者因情況的不同而不同。
2.1.2.1 被迫違約
被迫違約是什么？那就是指借款人在購買房產(chǎn)后，因?qū)嶋H支付能力下降或因突發(fā)事件的發(fā)生，無法繼續(xù)正常向貸款人按照規(guī)定還本付息而產(chǎn)生的信用風險。被迫違約是借款人的被動行為，根據(jù)支付能力理論，借款人違約的原因就是支付能力不足。被迫違約表明借款人有意愿還款，但無能力還款，此類借款人信用度較高，只要其收入能力保持不變或逐年上升，貸款人應(yīng)該不會收不回本息。然而，目前中國正走在改革的路上，經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌極大地沖擊了企業(yè)的經(jīng)營前景和個人職業(yè)穩(wěn)定性，家庭教育支出激增引起的教育產(chǎn)業(yè)化等原因，會使借款人的支付能力下降甚至惡化。借款人在收入明顯減少無力繼續(xù)償還貸款本息的情況下只能停止還款，放棄住房，最后被迫違約。
2.1.2.2 理性違約
什么是理性違約？理性違約即借款人主觀上認為放棄繼續(xù)還款能帶來更大的收益時產(chǎn)生的信用風險，當房價迅速下跌或利率上升幅度較大導致繼續(xù)還款的成本大于放棄還款的收益時，借款人會理性違約。理性違約是借款人的主動違約行為，無關(guān)于借款人的實際支付能力，根據(jù)權(quán)益理論，在完善的資本市場上，通過比較其住房中持有的權(quán)益與抵押貸款債務(wù)的大小，借款人便能決定違約與否。若房地產(chǎn)市場價格上升到一定幅度，即使借款人真的沒有繼續(xù)還款的能力，也不構(gòu)成違約，這是因為借款人可以通過轉(zhuǎn)讓住房，還清債務(wù)本息，收回投資和成本，甚至賺取一定的利潤：但若借款人獲得貸款購買住房并償還一定時期的貸款本息后，房地產(chǎn)市場價格較大幅度下跌，借款人轉(zhuǎn)讓住房所得收入不夠償還貸款，無法收回投資和成本，借款人就會主動違約，因為從理財角度上來說，借款人認為重新購買相類似的住房比繼續(xù)償還貸款更好，借款人獲得的個人住房抵押貸款可以看作是一項期權(quán)，當房地產(chǎn)價格下跌到一定程度時借款人選擇放棄這種權(quán)利。一般來講，貸款合同簽訂后的第一、第二年最可能發(fā)生主動違約，因為此時借款人違約的機會成本相對較低，僅僅損失首付款、交易費用和一部分貸款本息。
2.1.2.3 提前還款
什么是提前還款？就是指借款人不按照合同約定的期限和額度提前償還部分或全部貸款的行為。提前還款屬于借款人主動違約。在很長一段時間里，中國商業(yè)銀行，特別是四大國有商業(yè)銀行受呆帳壞帳的影響，十分注重貸款的回收速度，按時足額的償還貸款本息的目標大大超過了確保貸款收益的目標，某些銀行甚至鼓勵提前償還貸款，而忽略了提前還款造成的損失。在中國建設(shè)銀行1999年12月31日頒發(fā)的《個人住房貸款辦法》中規(guī)定“貸款期限在1年以內(nèi)的，在借款期內(nèi)經(jīng)貸款行同意，借款人可以提前結(jié)清全部貸款，并按原合同利率按實際使用期限結(jié)計利息，但不得提前還本；貸款期限在1年以上的，在借款期內(nèi)，借款人向銀行提出提前還款書面申請后經(jīng)貸款行同意，可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償?shù)牟糠衷谝院笃谙薏辉儆嬒ⅲ饲耙咽盏馁J款利息也不再調(diào)整。”
2.1.3 開發(fā)商的信用風險
個人住房抵押貸款的程序包括五項：1、銀行調(diào)查借款人資料 2、審批 3、審批通過后借款人在貸款行開戶領(lǐng)儲蓄卡并簽訂借款合同，并辦理抵押、保證、質(zhì)押和保險等相關(guān)擔保手續(xù) 4、資金劃入開發(fā)商帳戶。開發(fā)商利用最后劃入其帳戶的借款人的借款進行房屋建造，在這個過程中，存在一種“假按揭”行為，就是指某些開發(fā)商以本單位職工及其他關(guān)系人冒充客戶作為購房人，通過虛假銷售(購買)方式，套取銀行貸款，即開發(fā)商虛擬若干購房人，并以這些購房人的名義與其簽訂不真實、虛假的購房合同，再以這些虛擬的購房人申請抵押貸款，從而套取銀行資金。據(jù)中國工商銀行總行消費信貸部門估計，該行個人住房貸款中的不良資產(chǎn)，有80％是來源于“假按揭”。
3 防范措施
由于我國首付款的規(guī)定高達30%，這在很大程度上降低了我國住房抵押貸款的各種違約風險。這樣的規(guī)定一方面有效地降低了銀行的住房抵押貸款風險，然而另一方面高額的首付款又使廣大中低收入階層和中青年人的購房能力受到了極大地限制，從而也給銀行在住房抵押貸款業(yè)務(wù)上的盈利水平和效益規(guī)模造成了極大地影響。根據(jù)現(xiàn)代風險防范理念，風險管理不是以犧牲利潤為代價來換取低風險，而是以通過嚴密的系統(tǒng)科學評價估算預(yù)測來最大限度實現(xiàn)收益為目標。以南京為例，擬購買城市周邊地區(qū)一處使用面積為60㎡的房產(chǎn)，按1.4的系數(shù)進行調(diào)整，建筑面積為84㎡，該地段平均房價在6000 元/㎡左右，那么總房價為504000元左右。按30%的首付款比例，購房者須支付151200元的首付款。這對于一個具有碩士學歷剛剛參加工作的月薪4000元左右的購房者來說，如果全部收入用于支付首付款，需要三年多的時間。但是工資收入并不能全部用于購房消費，所以至少需要6 年的時間來支付這筆首付款。這個例子說明現(xiàn)行關(guān)于首付款的規(guī)定過高，因此，我們可以算出，設(shè)置在15%~20%的首付款比例是較為恰當?shù)摹?br />
除此之外，還有一種極端的首付款比例——“零首付”也是不可取的。因為這樣購房者壓力的減輕是以銀行風險的無限放大作為代價。因此，“零首付”或者任何形式的“變相零首付”必須堅決禁止。
