房地產開發 融資模式 融資現狀
自2010年4月中旬以來，國家持續出臺的多輪調控措施，對房地產開發企業面臨的市場環境和金融環境發生了較大變化。進入2011年后，政策調控持續加碼，多個城市的市場交易量逐步走低，企業的銷售回款壓力陡增，同時信貸收緊又進一步壓縮了其資金來源，使房地產開發企業面臨更加復雜的融資環境。如何解決房地產開發貸款項目的資金問題，是房地產企業特別是中小房地產企業當力之急，解決好房地產企業貸款問題對房地產企業的穩健發展意義相當重要。
一、當前我國房地產開發資金概況
（一）房地產開發過程中資金流動
由于房地產開發過程中投資成本高，投資回收期長，投資風險大等特征，前期需要大量師的資金運轉才能開展正常的工作。房地產開發企業的經營活動一般是由一個或一個以上的房地產項目進行開發經營，而且從開始規劃項目開始到最后出售的時間可能是三至五年的時候，開發過程中占用資金比較多，所以其相應的風險也是比較好大的，由于房地產開發項目特有的特點，故房地產開發企業的運營過程一般是指項目的運作過程，而房地產開發企業的融資決策一般也是圍繞著項目的進度進行計劃的。通常，房地產開發的基本程序與環節基本一致，列示如下：
表1 房地產開發項目的資金流程以及各階段資金需求
（二）不同規模房地產企業融資模式選擇情況
大型的房地產企業由于自身優勢幾乎可以涉足所有的融資模式，由于其一般情況下有多個同時進行的項目，亦可以從全局角度考慮資金的運用。從此角度來講，大型的房地產開發企業更容易建立多元化的融資渠道。盡管當前銀行信貸緊縮，但是對大型房地產的銀行授信額度仍然較大，這些企業仍然可以利用大量的銀行貸款；而一些中小房地產開發企業，由于中小企業房地產自身的原因，規模和抗風險能力不夠強，造成了中小型房地產企業融資模式選擇中小型房地產企業一般抗風險能力較差，除了銀行可以貸一部分外，一般只能通過自有資金與短期資金來解決。
二、政策影響下的融資現狀
（一）房地產開發融資存在的問題
1、資金緊張
資金是任何一個企業都有的問題。特別是房地產開發企業，近年我國城鎮房地產開發資金持續保持快速增長勢頭，其中2009年這一數據為36232億元，比上年增長16.1%。2010年則為48267億元，實現同比增長33.2%。2011年則為56359億元。
2、融資結構單一
2011年我國房地產開發資金來源1.12億元，同比增長10.3%：其中國內貸款2689億元，同比增長48.3%，其他資金4326億元，顯示銀行放貸規劃和增加為房地產企業提供資了較為充裕的資金，因為我國房地產投資資金仍然主要是銀行貸款，而以投資兒投機為目的的社會資金及海外熱錢近兩年也成為推動房地產投資快速增長的重要資金來源，而像發行股票、債權融資、信托融資總的來說比較少。
（二）房地產開發融資困境
由于近幾年來房價迅速的上漲，部分地區房價超越居民的購買能力，引起了眾多人的關注，所以政府加緊了貨幣政策和房地產宏觀調控的政策，開始了新的宏觀調控，使得房地產市場出現融資嚴重受阻、資金鏈斷裂、項目滯銷等，嚴重困擾著房地產企業的經營和發展。從而使房地產傳統融資受到嚴重的挑戰。
房地產政策對房地產企業的影響，包括直接影響與間接影響。由于我國房地產企業資金來源對銀行信貸嚴重依賴，這就為國家通過一系列宏觀調控政策來調整信貸政策，進而對房地產企業資金來源進行調節奠定了基礎。
當前，一方面對房地產開發企業在自有資金以及銀行貸款方面進行規定，另一方面，對居民個人購房信貸進行嚴格限制，間接影響了房地產企業融資。房地產開發商貸款方面，一是對自有資金必須占 30%的比例，雖然與之前的 35%的比例有所下降；二是對土地出讓金的規定，比較嚴厲；三是對房地產開發過程中不合理行為進行規范，進行統一的執行標準是，按照“三個辦法一個指引”的規定，嚴格把關新的房地產開發貸款業務，同時加強監管。總的來說，國家主要通過對商業銀行對房地產開發企業發放貸款進行規定，限制了房地產企業資金來源。在個人住房貸款方面，通過信貸政策對購買一套房、二套房以及三套房以上的貸款進行限制，實行差別化信貸政策，抑制了房地產出售，另外 2011 年出臺的一系列限購令政策，多數一線城市的成交量持續滑坡，嚴重影響房地產資金回籠，間接使房地產企業資金來源變窄。
三、調控下房地產開發貸款項目中融資模式的對策
房地產開發對資金需求量特別大，隨著國家調控政策的進一點加強，對房地產開發企業的銀行貸款又加了一把防盜門，所以階除了銀行貸款外，應通過其他融資方式來解決資金問題。
（一）不同規模的企業融資渠道的選擇
不同資產規模的房地產企業，能夠承受的融資成本也有較大差別。因此，不同規模的房地產企業，應采取不同的融資策略，選擇與自身實力相匹配的融資渠道。宏觀政策持續偏緊，市場環境難以預測，房地產企業應逐步擺脫過于對于依賴銀行貸款的單一融資局面，依托現有資源，結合自身特點，求生存、謀發展。
1、中小型房地產企業
受到宏觀經濟政策影響較大的房地產市場，對中小規模企業的戰略眼光提出較高要求。市場到達低谷時，中等規模房地產企業應潛伏入市，獲取低成本土地；
市場逐步走出低谷時，開發項目上市獲得豐厚回報。在宏觀經濟環境發生較大變
化的情況下，中等規模企業會面臨著發展方向上的抉擇，或者如小企業一樣被大
型企業兼并收購，或者獲得資金支持贏得生存機會。但是，面對融資窘境，在自
身實力不強的情況下，中等規模的房地產企業要想融得資金十分困難。為了尋找發展出路過程中，很多中等房地產企業轉變盈利模式，完成了戰略轉型，重新定位為專營開發商，不再扮演全程開發商的角色，實現“自我融資”，贏得企業發展機會。
2、大型房地產企業
大型房地產開發企業在行內享有較高的知名度，擁有豐富的實踐經驗，易得
到商業銀行等金融機構的資金支持，相對中小房地產開發企業而言，融資渠道較
為廣闊。受制于宏觀政策和金融環境，大型房地產開發企業也未能擺脫過度依賴
商業銀行信貸的局面。在國家出臺嚴厲調控政策的情況下，盡管融資渠道也會受到影響，但大型企業通過合作開發、資產重組、股票融資、債券融資、利用外資的方式獲得企業發展所需資金，實現企業可持續發展。
如萬科——新華信托的“賣房信托”
實務方面，2004年6月9日，萬科附屬子公司深圳萬科與新華信托達成總額1.99億元、期限2年、年利率為4%的貸款協議，用于深圳某別墅項目的開發。其4%的年利率，低于5.49%的同期銀行貸款利率1.49個百分點，若以2.602億元的融資規模估計，萬科每年節約財務費用近400萬元。產品計劃中設計期滿后，投資者有獲得購買優惠權及購房折扣率的條款，私募基金的資金使用方式及透明度方面與信托產品類似，故也將其放在本章節討論。2010年1-11月，國內共有10只房地產私募基金成功募集18.59億美元，基金數量與金額分別為2009年全年水平的5倍和3.4。然而目前房地產投資私募基金的目的依舊以牟取資產升值為主，不利于穩定市場的發展。
（二）上市融資
上市融資就是企業所有者通過出售可接收的部分股權換取企業當期急需的發展資金，依靠資本市場這種短期的輸血促使企業的蛋糕迅速做大。融資通過企業有效資本的具備而指向了企業現階段所選擇的產業或將轉型的產業的競爭優勢塑造，進一步指向了企業的利潤以及終極的股東價值回報的最大化。可以說，如果企業在目前的市場條件下，無論是采用借殼上市還是直接上市，企業可以獲得較好的融資效果。但考慮到我國目前上市完成所需時間較長且審批較為繁瑣的實際情況下，企業海外融資往往可以取得滿意的效果。
（三）鼓勵發展適應力強的夾層融資
以作為權益投資和抵押貸款的補充，來降低開發商所需要投入的自有資金比例。夾層融資是指在風險和回報方面，介于優先債務和股本融資之間的一種融資形式，是一種無擔保的長期債務，這種債務附帶有投資者對融資者的權益認購權。它先募集資金，后選擇項目，被人稱為準房地產信托基金。夾層融資對房地產開發商有非常大的優勢：第一：資金回報的要求比較適中，夾層融資的利率水平一般在10%～15%之間，而投資者的目標回報率為20%～30%；第二：夾層融資對房地產開發商的要求比貸款的要求低，不要求“四證”齊全，不要求自有資金超過35%；第三：夾層融資通常提供形式非常靈活的較長期融資，這種融資的稀釋程度要小于股市，并能根據特殊需求作出調整；第四：夾層融資的付款事宜也可以根據公司的現金流狀況確定。夾層投資人的優先體現為在其他合伙人之前獲得紅利，在違約情況下，優先合伙人有權力控制對借款者的所有合伙人權益。夾層貸款一般是短期的，貸款費用較高，利率也較高(通常高于銀行基準利率3～5個百分點)，但能夠為開發商節約自有資金投入，或者為開發商降低所需籌集的更為昂貴的權益資金額度。同時，夾層貸款有類似于合伙投資人的性質。
四、總結
可見，目前我國房地產開發項目中融資存在諸多問題。其中融資渠道單一是最主要的問題，大多企業對銀行貸款過度依賴，間接融資比例過大。雖然在國家宏觀政策指引及市場各方的努力下，多元化融資體系已經開始逐步形成，但是現存融資模式的發展水平，遠遠不能解決我國當前的房地產項目開發的融資需求。所以房地產企業一方面充分利用現有融資途徑，一方面應提升資本利用率，并借鑒國外經驗，積極開展金融創新，只有這樣才能解決當前融資問題。
