中美 房地產(chǎn) 金融體系 影響
一、金融危機(jī)前夕的美國(guó)房地產(chǎn)繁榮
自2007年上半年開(kāi)始,由美國(guó)次級(jí)貸款違約危機(jī)演化而成的全球性的金融危機(jī)，但是至此之前，美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)卻如此的繁榮，其主要有以下幾方面因素決定的：
1、利率持續(xù)下降
自2000年下半年，美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策從加息周期轉(zhuǎn)變?yōu)闇p息周期，聯(lián)邦基金利率在2001年1月下調(diào)了50個(gè)基本點(diǎn)后，美聯(lián)儲(chǔ)又連續(xù)13次降低利率，因此，低利率政策造就了美國(guó)的金融環(huán)境十分寬松。自2004年6月后，美聯(lián)儲(chǔ)的低利率政策開(kāi)始發(fā)生逆轉(zhuǎn)，到2005年6月，經(jīng)過(guò)連續(xù)13次調(diào)高利率，但其利率仍保持在較低水平上，所以，利率降低所造成的高房?jī)r(jià)并沒(méi)有給購(gòu)房者構(gòu)成更多的償付壓力。
2、其他利率也隨之紛紛下降
隨著聯(lián)邦基金利率下降，其他利率也隨之紛紛下降，很多高風(fēng)險(xiǎn)的金融工具在住房按揭貸款市場(chǎng)中比重不斷增大，同時(shí)，全球投資者對(duì)美國(guó)按揭貸款證券化產(chǎn)品也有需求，這一因素導(dǎo)致美國(guó)貸款機(jī)構(gòu)可以發(fā)放更多的高風(fēng)險(xiǎn)住房按揭貸款。越來(lái)越多的美國(guó)投資者及歐洲和亞洲投資者涌入這一市場(chǎng)，使得美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加興旺，盡管加上汽油價(jià)格飆升，帶動(dòng)了美國(guó)物價(jià)水平上漲，影響社會(huì)公眾壓縮像房屋這樣的大宗物品開(kāi)支，這也是造成近期美國(guó)房?jī)r(jià)下跌的原因之一。
二、金融風(fēng)暴迫使美國(guó)終結(jié)政府主導(dǎo)房地產(chǎn)金融體系模式
繁榮之下必然隱藏著嚴(yán)重的危機(jī)，美國(guó)房地產(chǎn)的興盛如同給人們打了興奮劑一樣，讓所有的人忘乎所以，始料未及的金融大海嘯在2008年下半年突然爆發(fā)，讓所有的人一時(shí)陷入慌亂，對(duì)全球金融體系沖擊之深，波及范圍之廣，破環(huán)力之大，甚至超過(guò)了二十世紀(jì)三十年代的經(jīng)濟(jì)大危機(jī)。
2011年2月11日，美國(guó)住房抵押市場(chǎng)改革拉開(kāi)序幕，政府將逐步弱化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)支持力度。金融危機(jī)前持續(xù)數(shù)10年之久的政府主導(dǎo)房地產(chǎn)金融體系模式將要退出歷史舞臺(tái)，不堪重負(fù)的美國(guó)政府將促使更多私人資本介入。
為減少損失，奧巴馬政府被迫拋出房改計(jì)劃，其核心內(nèi)容在于政府從房地產(chǎn)市場(chǎng)淡出，目的是防止未來(lái)危機(jī)重演。房地產(chǎn)市場(chǎng)被認(rèn)為是引發(fā)本次金融危機(jī)的重要根源，美國(guó)各界要求改革政府支持房貸機(jī)構(gòu)這一做法的呼聲由來(lái)已久。美國(guó)住房市場(chǎng)規(guī)模超過(guò)10萬(wàn)億美元，目前90％以上的房貸由政府持有或擔(dān)保。
“兩房”模式在美國(guó)金融和經(jīng)濟(jì)體系中至關(guān)重要，其問(wèn)題復(fù)雜而又敏感，但是房貸市場(chǎng)的私有化最終會(huì)引發(fā)利率上升。房地產(chǎn)黑洞究竟有多深仍然很難說(shuō)清，“兩房”處置不當(dāng)會(huì)威脅到美國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。因此，奧巴馬政府的計(jì)劃只是“兩房”改革立法馬拉松的開(kāi)端。
三、中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)金融體系的影響
金融危機(jī)與房地產(chǎn)市場(chǎng)緊密相關(guān)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)金融體系的影響也是不可估量的。金融危機(jī)導(dǎo)致中國(guó)的房地產(chǎn)需求、產(chǎn)貢獻(xiàn)率急劇下降，房地產(chǎn)籌資困難、房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象發(fā)生。但是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)金融體系的影響角度不同、利益各異，所形成的結(jié)論也完全不同。
中國(guó)金融體系與美國(guó)金融體系最大的不同是我們以銀行為主導(dǎo)，90%以上的融資都是通過(guò)銀行體系來(lái)進(jìn)行，不僅銀行利率決定了國(guó)內(nèi)金融體系的價(jià)格，而且銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)決定整個(gè)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)。2003年以來(lái)，中國(guó)房產(chǎn)泡沫已持續(xù)了近10年的時(shí)間，形成了世界經(jīng)濟(jì)史上前所未有的大泡沫，盡管2012年后，房地產(chǎn)上漲的趨勢(shì)有所緩慢，但是由于我國(guó)的特殊國(guó)情，未來(lái)仍然充滿不確定性。證券市場(chǎng)對(duì)銀行上市公司的風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)心，其實(shí)就是對(duì)國(guó)內(nèi)金融體系風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)心，況且證券市場(chǎng)對(duì)銀行上市公司的風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)心，其實(shí)就是對(duì)國(guó)內(nèi)金融體系風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)心。
巨大的風(fēng)險(xiǎn)隨之來(lái)臨，但是各方面的有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)這個(gè)巨大的風(fēng)險(xiǎn)視而不見(jiàn)，甚至干脆否認(rèn)其存在。例如，銀監(jiān)會(huì)對(duì)住房貸款的壓力測(cè)試，房?jī)r(jià)下跌50%對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行影響也不會(huì)太大或國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行在房?jī)r(jià)下跌50%的情況下可以承擔(dān)其風(fēng)險(xiǎn)等，這個(gè)結(jié)論十分的搞笑。當(dāng)然類似這樣的認(rèn)識(shí)很多，這些認(rèn)識(shí)建立在一是房?jī)r(jià)只漲不跌，二是政府公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)或他們所看到報(bào)表反映市場(chǎng)的實(shí)際情況之上的，因此只是自欺欺人。在此時(shí)的形勢(shì)下，需要對(duì)國(guó)內(nèi)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)及金融體系的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)做充分認(rèn)識(shí)，特別是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸風(fēng)險(xiǎn)做出客觀和全面的估量。
四、中美房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)金融體系的影響的啟示
我國(guó)的商業(yè)銀行目前沒(méi)有開(kāi)展次級(jí)按揭貸款業(yè)務(wù)，近年來(lái)受央行連續(xù)加息的影響，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款可能陷入違約的高風(fēng)險(xiǎn)期，為此，控制我國(guó)商業(yè)銀行住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理控制能力，尤為重要。
第一、加大研究房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)。由于住房市場(chǎng)具有高風(fēng)險(xiǎn)性，對(duì)其未來(lái)預(yù)測(cè)必須要引起重視。房地產(chǎn)與金融業(yè)緊密相連，美國(guó)的次貸危機(jī)便是在這種過(guò)度借貸下發(fā)生的。我國(guó)居民財(cái)富的增長(zhǎng)是建立在高額房貸的基礎(chǔ)上，為此，房?jī)r(jià)的波動(dòng)對(duì)金融市場(chǎng)的影響應(yīng)當(dāng)提前給予重視。
第二、建立科學(xué)的定價(jià)、估價(jià)管理制度。在按揭貸款還款期間，如果貨款人無(wú)法償還貸款的時(shí)候，銀行會(huì)處理貨款人的抵押物，為此，銀行不僅要關(guān)注一手房的走勢(shì)，還要將二手房交易價(jià)格，上市后房改房的交易價(jià)格納入監(jiān)控范圍，讓抵押物最大限度的接近市場(chǎng)實(shí)際價(jià)值。
第三、提高住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制能力。在房?jī)r(jià)上漲階段，銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)與操作風(fēng)險(xiǎn)可能被掩蓋，但是在我國(guó)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)不斷集聚下，以美國(guó)次才危機(jī)為鑒，才會(huì)提高住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制能力。
第四、加快房貸產(chǎn)品創(chuàng)新，分散銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。從美國(guó)次貸危機(jī)上可以看出金融體系的反應(yīng)激烈。對(duì)于中國(guó)，房地產(chǎn)主要是靠銀行提供資金，如果發(fā)生在中國(guó)，對(duì)銀行的影響必然會(huì)很大。
第五、嚴(yán)格把握住個(gè)人住房貸款審批關(guān)口，從源頭上預(yù)防。商業(yè)銀行要細(xì)化房貸審批手續(xù)，從按揭信貸源頭上控制風(fēng)險(xiǎn)，改變以往僅憑征詢材料進(jìn)行判定和借貸的行為。
