一、全面預(yù)算管理與房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理
房地產(chǎn)行業(yè)的全面預(yù)算管理是以目標(biāo)利潤為導(dǎo)向的，是地產(chǎn)企業(yè)以可持續(xù)發(fā)展為前提，通過控制、預(yù)算、考核和協(xié)調(diào)等等為內(nèi)容建立的科學(xué)完整的處理數(shù)據(jù)的系統(tǒng)，是對房地產(chǎn)企業(yè)全員、全過程的管控和評價。
二、全面預(yù)算在房地產(chǎn)企業(yè)運用并實施的意義
我國的地產(chǎn)行業(yè)起步較晚、根基不深、規(guī)模不大、開發(fā)周期長、規(guī)范化管理較弱以及經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險兩高的等等現(xiàn)狀。尤其是房地產(chǎn)項目的成本、銷售、利潤等等指標(biāo)的事前、事中控制十分重要。全面預(yù)算管理包括了經(jīng)營的方方面面，是以預(yù)算為標(biāo)準(zhǔn)的管控系統(tǒng)，在具體操作過程中，經(jīng)過反饋分析，可以將預(yù)算執(zhí)行的進度和結(jié)果及時的掌握，采取措施及時應(yīng)對，保證企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的順利實現(xiàn)。此外，外部環(huán)境競爭的激烈程度和國家宏觀調(diào)控政策都需要房地產(chǎn)企業(yè)事前做好風(fēng)險評估和應(yīng)對。而經(jīng)過加強全面預(yù)算管理，建立風(fēng)險預(yù)警機制，做好防范風(fēng)險管控，采取措施應(yīng)對風(fēng)險，可以提高房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險的能力。
三、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)運用全面預(yù)算管理的思路
(一)要求房地產(chǎn)企業(yè)全體員工重視全面預(yù)算工作
首先，發(fā)動相關(guān)人員、部門全面參與。房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算牽涉的部門有營銷策劃、項目研發(fā)、工程管理、物業(yè)管理等等，牽涉到項目經(jīng)營活動開發(fā)的各個環(huán)節(jié)和各個方面，所以，全面預(yù)算對房地產(chǎn)企業(yè)來說是部門合作，一起努力的杰作。實踐中應(yīng)在預(yù)算管理委員會的帶領(lǐng)下，對項目的現(xiàn)狀和預(yù)期發(fā)生的情況全員全部門一起分析研究，分工編制預(yù)算，具體做法是：銷售部門對營銷策劃和收入預(yù)算等費用預(yù)算負(fù)責(zé)；開發(fā)成本項目預(yù)算由前期研發(fā)、供應(yīng)、工程等部門負(fù)責(zé)；人力資源部門負(fù)責(zé)人員培訓(xùn)和工資等預(yù)算工作；其他各項費用和稅費的預(yù)算由財務(wù)部負(fù)責(zé)；財務(wù)部還負(fù)責(zé)對各項預(yù)算的匯總和分配工作。其次，要求房地產(chǎn)企業(yè)從上到下認(rèn)真執(zhí)行。一是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要認(rèn)識到全面預(yù)算對企業(yè)的重要性，要起到表率作用，切切實實的提高預(yù)算約束力。建立分級預(yù)算管理和落實到人的機制，層層分解預(yù)算，落實到責(zé)任人和部門負(fù)責(zé)人。二是在實踐中嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算，樹立全面預(yù)算的權(quán)威。嚴(yán)格建立授權(quán)審批制度，簽批人要對簽批事項負(fù)責(zé)，統(tǒng)一權(quán)責(zé)。三是對于授權(quán)范圍各業(yè)務(wù)部門、財務(wù)以及分管領(lǐng)導(dǎo)要嚴(yán)格審查，如：財務(wù)部門要對設(shè)計和工程部的變更情況超預(yù)算部份進行嚴(yán)格審查；財務(wù)在檢查每筆付款憑證是否有責(zé)任人簽批和授權(quán)后方可辦理。
(二)房地產(chǎn)企業(yè)實施并構(gòu)建全面預(yù)算軟硬件環(huán)境
建立健全全面預(yù)算的管理制度。目前房地產(chǎn)企業(yè)制定科學(xué)、高效、合理的全面預(yù)算管理制度可以結(jié)合其自身的
管理、審批和內(nèi)控制度。在特殊情況下可以咨詢大學(xué)教授來企業(yè)指導(dǎo)全面預(yù)算工作。設(shè)定專門的機構(gòu)或人員來對全面預(yù)算工作進行管理。比如說房地產(chǎn)企業(yè)完全可以設(shè)定全面預(yù)算管理委員會進行管理這項工作，也可以委托財務(wù)等相關(guān)部門來代管全面預(yù)算工作。此外，各個業(yè)務(wù)部門也應(yīng)當(dāng)制定相關(guān)人員來負(fù)責(zé)本部門的全面預(yù)算工作，這樣以來就能夠落實責(zé)任，提高辦事效率。依靠現(xiàn)代化信息技術(shù)來加強全過程的管理。比如，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)本企業(yè)世界來開發(fā)相應(yīng)的系統(tǒng)進行管理，也可以引進比較先進的管理系統(tǒng)用于本企業(yè)的全面預(yù)算管理工作，這樣就能夠大大提高全面預(yù)算的科學(xué)和高效性。
(三)將全面預(yù)算的指標(biāo)和企業(yè)的戰(zhàn)略進行統(tǒng)一
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將全面預(yù)算管理與企業(yè)戰(zhàn)略緊密的結(jié)合起來，使全面預(yù)算能夠成為房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。全面預(yù)算是對未來事項的現(xiàn)實反映，是落實企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的一個舉措。經(jīng)過利用會計以及非會計的信息將企業(yè)方針戰(zhàn)略發(fā)展和體現(xiàn)出來，當(dāng)然健全完善的全面預(yù)算管理體系需要科學(xué)合理的編制方法來完成的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進行全面預(yù)算管理以前，可以先分析和調(diào)研企業(yè)的資源和市場，明確自己長期的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，來對企業(yè)各個時期的預(yù)算進行編制，這樣以來可以避免預(yù)算的盲目性，銜接前后各個時期的預(yù)算，為預(yù)算比較順暢穩(wěn)定的進行提供保障。
(四)合理、科學(xué)、客觀的設(shè)置預(yù)算指標(biāo)體系
了解國家政策制定預(yù)算指標(biāo)。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)受政策性影響大，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在制定全面預(yù)算指標(biāo)體系時需要了解相關(guān)的政策。例如，云南省省會城市昆明市實施了針對外地戶籍的限購政策，三四線城市的開發(fā)商則應(yīng)該對此予以合理考慮。預(yù)算指標(biāo)應(yīng)當(dāng)立足市場。為了適應(yīng)本地市場，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)綜合調(diào)查分析本地客戶需求已經(jīng)競爭對手的各種情況，降低預(yù)算風(fēng)險，提高預(yù)算的準(zhǔn)確性。
(五)房地產(chǎn)企業(yè)是一個依靠資金和資源進行運作的行業(yè)，具有鮮明的行業(yè)預(yù)算特點
尤其針對國有中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，內(nèi)控嚴(yán)格，融資受限，在確定開發(fā)一個項目之前，首先，必須立足于項目和公司兩個層面設(shè)置預(yù)算體系。其次，預(yù)算必須覆蓋項目的生命周期，體現(xiàn)實際業(yè)務(wù)運作過程，在每一個程序環(huán)節(jié)體現(xiàn)收入成本與現(xiàn)金流的特點。最后，從管理細(xì)化的角度，預(yù)算要從項目深入到最底層的地塊，乃至每一棟樓。對利潤、現(xiàn)金流和財務(wù)狀況做出更可靠的預(yù)測，為實現(xiàn)投資收益最大化提供不可或缺的幫助。
總之，房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算可以提升其整體績效和綜合管理水平。全面預(yù)算管理貫穿于房地產(chǎn)公司及各開發(fā)項目運營管理活動的各個環(huán)節(jié)，是提升公司整體績效和管理水平的重要方法。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身的特點，形成適合本企業(yè)的全面預(yù)算管理制度，真正達實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，整合企業(yè)資源，提高經(jīng)濟效益，實現(xiàn)企業(yè)值最大化的根本目的。
