2010年中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)進(jìn)行了兩輪調(diào)控，但效果并不明顯，全年房?jī)r(jià)仍在高位運(yùn)行，特別是到2010年年底，房?jī)r(jià)和交易量又再度火爆。2011年作為“十二五”的開(kāi)局之年，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵年份，為了更好的調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，國(guó)務(wù)院年初發(fā)出了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（簡(jiǎn)稱“新國(guó)八條”）。隨后地方政府也開(kāi)始推行地方版“新國(guó)八條”，除了加強(qiáng)原有的各項(xiàng)調(diào)控政策力度之外，還強(qiáng)調(diào)了對(duì)地方政府的問(wèn)責(zé)和對(duì)購(gòu)買商品房做出限制，各地政府根據(jù)“新國(guó)八條”制定的調(diào)控細(xì)則，主要以限購(gòu)為主，壓制購(gòu)房需求。其中，長(zhǎng)沙政府推出了長(zhǎng)沙版的限購(gòu)令，對(duì)二環(huán)內(nèi)的90平米的小戶型住房進(jìn)行限購(gòu)；隨后又下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控穩(wěn)定新建普通商品住房?jī)r(jià)格的通知》，明確規(guī)定，2011年新建普通住房?jī)r(jià)格漲幅，必須低于全市GDP和城鄉(xiāng)居民可支配收入的增長(zhǎng)水平，欲將房?jī)r(jià)控制在合理范圍之內(nèi)。現(xiàn)在距離“新國(guó)八條”的頒布實(shí)施已有一年有余，在新的房控政策下，購(gòu)房者的意愿如何；購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否還持有信心；購(gòu)房者對(duì)政府的調(diào)控是否滿意。本文結(jié)合近兩年房地產(chǎn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，以長(zhǎng)沙市為例，對(duì)購(gòu)房者的意愿進(jìn)行了調(diào)查與分析。
一、房控政策下居民購(gòu)房意愿調(diào)查與分析
(一)樣本區(qū)和調(diào)查樣本的基本概況
長(zhǎng)沙是湖南省的省會(huì)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通、科技、金融、信息中心，是中西部地區(qū)重要的中心城市。自20世紀(jì)80年代開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)始快速發(fā)展，帶動(dòng)了一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)是在我國(guó)住房制度改革中不斷發(fā)展起來(lái)的，進(jìn)入20世紀(jì)90年代后期，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)才真正進(jìn)入市場(chǎng)化階段。長(zhǎng)沙商品房從無(wú)到有，從小到大，市場(chǎng)不斷壯大。近十年，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)突飛猛進(jìn)，出現(xiàn)了供需兩旺的局面，房?jī)r(jià)也上升較快。但到2011年，“新國(guó)八條”的頒布，使得長(zhǎng)沙樓市風(fēng)聲鶴唳，一時(shí)間長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)停止了上漲的趨勢(shì)，交易量也明顯下降。
本次調(diào)查歷時(shí)一個(gè)月，采用“街頭攔截”式的隨機(jī)性問(wèn)卷調(diào)查，發(fā)放問(wèn)卷200份，收回有效問(wèn)卷181份，問(wèn)卷有效率為90%。被訪者男女比例為1.3：1。80%的被訪者擁有本地戶口，年齡多在25-65歲之間。職業(yè)分布廣泛，家庭收入集中在3-10萬(wàn)元和10-20萬(wàn)元這兩個(gè)水平。其中26%的被訪者暫時(shí)沒(méi)有獨(dú)立的住房，36%的被訪者在長(zhǎng)沙擁有一套住房，20%的擁有兩套住房，10%的擁有三套住房，6%的擁
有三套以上的住房。
(二)購(gòu)房意愿: 基于時(shí)間、區(qū)位、產(chǎn)品和投資意圖四維視角的分析
1、時(shí)間維度：即時(shí)購(gòu)房熱情不大，觀望者購(gòu)買行為具有時(shí)滯
本次調(diào)查中20%的被訪者表示目前沒(méi)有購(gòu)房意向，有28%的被訪問(wèn)者有購(gòu)買意向，但是還是采取觀望態(tài)度。導(dǎo)致這種結(jié)果的原因大致有：
房?jī)r(jià)和資金問(wèn)題。高額房?jī)r(jià)對(duì)于低收入的家庭來(lái)說(shuō)是阻礙他們購(gòu)房的一大因素。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，68%的被訪者認(rèn)為長(zhǎng)沙目前房?jī)r(jià)偏高；25%的被訪者認(rèn)為長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)適中；5%的被訪者不清楚長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)目前的狀況；僅2%的被訪者認(rèn)為長(zhǎng)沙目前的房?jī)r(jià)偏低。房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)居民可支配收入的增長(zhǎng)，使許多消費(fèi)者“望房興嘆”。從樓盤調(diào)查情況來(lái)看，西京、宜居萊茵城、海拔東方、童話里、山水灣、萬(wàn)象新天等因?yàn)閮r(jià)格實(shí)惠、性價(jià)比高，因此，其市場(chǎng)接受度較高，銷售情況總體不錯(cuò)。
根據(jù)聯(lián)合國(guó)《城市指標(biāo)指南》中對(duì)房?jī)r(jià)收入比的定義：居住單元的中等自由市場(chǎng)的價(jià)格與中等家庭的年收入之比，公式為房?jī)r(jià)收入比=（住宅銷售單價(jià)×人均住宅面積）／人均家庭可支配收入×（1-恩格爾系數(shù)）。它是商品房銷售價(jià)格偏離其真實(shí)價(jià)位程度和城市住宅需求的良好指標(biāo)。一般認(rèn)為發(fā)展中國(guó)家房?jī)r(jià)收入比在4-6的區(qū)間較為合理。根據(jù)長(zhǎng)沙的相關(guān)數(shù)據(jù)而得出的計(jì)算結(jié)果如表1所示。從表1可以看出，長(zhǎng)沙市商品房銷售均價(jià)從2006年的2691元/m2逐年上升到2010年的5548元/m2，增長(zhǎng)106.2%。人均可支配收入從13924元上升到23347元，增長(zhǎng)67.7%。房?jī)r(jià)收入比也超過(guò)了4-6的合理區(qū)間。可見(jiàn)長(zhǎng)沙市的商品房?jī)r(jià)格偏離起真實(shí)價(jià)位較高，價(jià)格上漲過(guò)快已逐漸超出城市居民的實(shí)際購(gòu)買力。已有住房居住。對(duì)于中等收入家庭來(lái)說(shuō)，他們已擁有自己的住房，在投資資金有限的情況下消費(fèi)邊際遞減，因此在短期內(nèi)沒(méi)有購(gòu)房的意向。 “新國(guó)八條”的影響。“新國(guó)八條”的頒布，迅速地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“投資熱”進(jìn)行了降溫，至于新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷會(huì)持續(xù)多久，許多高收入家庭對(duì)此采取了觀望態(tài)度，導(dǎo)致消費(fèi)者的購(gòu)房熱情不大。預(yù)期房產(chǎn)稅政策出臺(tái)。國(guó)家已經(jīng)在上海試點(diǎn)房產(chǎn)稅政策，居民預(yù)期國(guó)家愛(ài)將在近兩年出臺(tái)房產(chǎn)稅政策。一旦政策出臺(tái)，誰(shuí)擁有房產(chǎn)多，也就意味著交稅多，而且物業(yè)費(fèi)也多，養(yǎng)房子的壓力大。
2、空間維度：區(qū)位及其附加福利對(duì)購(gòu)房意愿有很大影響
區(qū)位是最能影響消費(fèi)者購(gòu)房的因素之一。47%的被訪者選擇了樓盤的地理位置。而在被問(wèn)到最理想的住宅位置時(shí)，51%的被訪者選擇居住在靠近市中心的地方。值得一提的是，被訪者中，選擇居住在市區(qū)邊緣的占29%，超過(guò)選擇居住在市中心的17%。隨著人們生活水平的提高，私家車的數(shù)量不斷增加，交通狀況不再是阻礙消費(fèi)者購(gòu)房的主要影響因素。市中心擁擠的交通，較差的空氣質(zhì)量，巨大的噪音導(dǎo)致人們向郊區(qū)的遷徙。但仍有17%的被訪者選擇購(gòu)買市中心的住房，這類被訪者大都為投資性需求消費(fèi)者。市中心形成了許多商圈，對(duì)于把購(gòu)房作為出租目的的居民而言，最有利于房子出租的地方就是商圈。尚東板塊、南城板塊以及星沙板塊成為消費(fèi)者購(gòu)房的熱點(diǎn)區(qū)域。
值得一提的是，本次調(diào)查中提到“購(gòu)房送重點(diǎn)中學(xué)指標(biāo)”這一現(xiàn)象時(shí)，38%的被訪者表示會(huì)傾向于購(gòu)買臨近學(xué)校，特別是帶入學(xué)指標(biāo)的住房。麓谷板塊和萬(wàn)家麗南路板塊等具有明顯的教育指標(biāo)帶動(dòng)銷售的特征。可見(jiàn)，學(xué)校這一區(qū)位條件已日漸成為影響消費(fèi)者購(gòu)房的因素之一。隨著社會(huì)的發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)變得日趨激烈，尤其表現(xiàn)在為孩子選擇學(xué)校方面。不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用商機(jī)，與名校聯(lián)合，開(kāi)發(fā)出售學(xué)校附近帶有入學(xué)指標(biāo)的房產(chǎn)。
