一、概述
項目貸款是項目管理的重要環節，是工程順利完成的基本保障。國家的經濟發展是由于一個個的具體建設項目在完成后積累起來的。建設項目從規劃立項到竣工驗收，經過一個完整的生產制造過程，最后交付使用；這其中既有國家主持的建設項目，也有社會資金、民營企業根據市場需要而參與的建設項目；大到一個系統，如高速軌道交通系統（如快速動車）、航天工程；小到一段公路，一個場館的建設，這些項目的實施，除政府在其中發揮的正確決策、科學管理和適時引導等重要作用外，最后促成其變為現實的是通過金融系統的有效運作為建設項目融得足夠的資金，從而保障項目的順利完成。金融就是資金的融通。金融運用得當，能夠促進經濟的增長，否則，可能形成金融風險和經濟泡沫，甚至釀成金融危機。我國正處于經濟和社會發展的轉型期，需要科學高效的金融為國民經濟健康發展提供源源動力和保駕護航。筆者著重介紹了工程項目貸款業務，研討了實際工作中典型案例的操作方法，有較好的參考價值。
二、工程項目貸款
工程項目貸款，又稱為項目融資，或項目籌資。指為某一特定工程項目進行籌集或融通資金的方法，它是目前國內的一種中、長期貸款方式，也是實施工程項目管理的重要內容。國家、地方政府或企業為了促進大型工程的建設而開辟的資金籌措新途徑；許多商業金融機構興辦了這種工程項目貸款業務；這種業務與各種傳統的融資業務有所不同，除了向銀行貸款要求的需有項目主辦人之外，還需有一個為工程項目而新建立的項目單位來進行籌資、建造和經營管理這一項目。他是以項目本身具有比較高的投資回報可行性或者第三者的抵押為擔保的一種融資方式，或以項目的資產、預期收益或權益作抵押取得的一種無追索權或者有限追索權的債務融資。主要抵押形式包括：項目經營權，項目產權和政府特別支持（具備文件）等。項目融資與一般貸款最大的區別是歸還貸款的資金來自于項目本身，而不是其他來源。項目貸款的主辦人只是項目單位的發起人，其財力與信譽不再是貸款的主要擔保對象，資金由貸款人直接提供給項目單位。
項目貸款業務主要用于基礎設施項目以及其他投資規模大、具有長期穩定預期收入建設項目的融資。如基本建設貸款、技術改造貸款、科技開發貸款、商業網點貸款、并購貸款、房地產貸款等六個方面。隨著社會經濟環境和市場的發展變化，金融機構還會根據需要增加新領域的項目貸款業務，以增加機構的市場競爭能力。
項目貸款與其他貸款相比，具備以下特點：一是貸款支持的項目本身需要按照國家規定的審批程序進行審批；二是固定資產貸款必須考慮其他建設資金的配套，如一定比例的資本金；三是固定資產貸款期限較長，往往是一次審批，多次發放，利率一年一定；四是固定資產貸款是一次性的。一筆固定資產貸款只能用于借款人的一次固定資產投資活動；五是固定資產貸款的還款來源主要是借款人的稅后利潤、固定資產折舊，以及其他自有資金；六是固定資產貸款專業性強，管理過程復雜，對客戶經理的素質要求較高。
工程項目貸款多涉及地方政府，在操作過程中往往存在一些問題，如有關批文的滯后性，借款主體不一定符合銀行規定，貸款用途難以監控，短貸長用，擔保能力有限，銀行業為優質客戶競爭激烈等。
三、項目貸款的典型案例分析
廣州甲有限公司（以下簡稱甲公司）因經營需要，向中國農業銀行廣州某支行申請項目貸款1.5億元，期限8年，用于公司位于市內酒店項目(五星級標準)的建設。我們針對貸款申請，認真做了相關專業性調查工作，包括如下八個方面。
（一）借款人資信狀況
1.借款人基本狀況。甲公司位于廣州市高新技術產業開發區科學城內，于2007年7月由廣州市某有限公司（以下簡稱乙公司或集團）和某（香港）有限公司（以下簡稱丙公司）共同投資成立中外合資企業，主要經營為投資建設和經營酒店項目，經營范圍為旅游、娛樂、餐飲等。企業的名稱、住所、法人代表、注冊資本、企業類型、主要股東、經營范圍、期限等證照真實合法有效。股東結構為：乙公司以貨幣資金和土地使用兩項占總股本的60%，丙公司以貨幣資金（相當于人民幣）占總股本的40%。甲公司注冊資金為2億元人民幣，目前由乙、丙兩公司共同注資1.2億元人民幣，并于上月經某會計師事務所有限公司（以下簡稱丁公司）驗資確認。甲公司正在用自有資金進行項目的建設，施工的現場、進度、質量、監理及管理等均運作有序正常。施工的手續齊全，施工現場管理嚴格，從開工到現在沒有發生安全責任事故。
2.借款人經營管理架構及主要管理者素質。根據甲公司章程和該公司于前期與假日酒店（中國）有限公司簽定的《廣州某某假日酒店管理合同》，公司架構為：（1）設董事會，董事會是公司的最高權利機構，董事會由三名董事組成，其中中方委派二名董事、外方委派一名董事；（2）設總經理、副總經理各一名（均由董事會聘請）；（3）財務總監、財務副總監各一名?？偨浝?、財務總監由合作管理方洲際酒店集團下屬公司假日酒店（中國）有限公司委派。
甲公司法人代表某先生為中國合法公民，年齡45歲，多年從事較大型酒店經營管理，中山大學MBA畢業，曾多次到美國等國家學習考察，有較高的管理理論水平和豐富的實際工作經驗。
3.投資商主要情況。投資商乙公司為廣州市某市最大的民營企業，主營業務為摩托車制造業、酒店業和高校教育產業,近年來曾獲省市“勞動模范”、“納稅大戶”等多項榮譽稱號，且被聯合國選定為特約供貨商；丙公司在香港的經營行業也具有較好的行業優勢，具有較穩定的業績保障，兩個企業的誠信度高。（1）乙集團股東構成和生產經營情況。該集團的主要股東有五人，分別經營著五家企業，都是在近十年來，通過創辦民營企業逐步發展起來的。守法經營，誠信度好，沒有重大違法犯罪記錄，受到當地政府的諸多榮譽和獎勵。該集團是2002年10月31日登記設立的集團法人，法定地址廣州市某市，公司注冊資本1億元人民幣。據公司提供的集團近三年合并財務報表（已經相關會計師事務所審計），我們對其數據進行了技術分析和測算，公司的經營管理水平有所提高，銷售利潤率有所上升，目前盈利能力較好；集團的資產負債率較低，雖然流動比率和速動比率有所下降，但流動比率仍達到工業行業的標準指標，說明企業有較強的長、短期償債能力，流動性較強；集團的經營性現金凈流量和籌資性現金凈流量為正，投資性現金凈流量為負，并逐年加大，創業公司處于投資規模的擴張期。（2）乙集團與我行合作情況。自集團成立起就與我行建立了銀企關系。2010年底在經營行的貸款余額能按時、按約還本付息，信用記錄良好，連續6年被評為省行的“黃金客戶”，在我行開立了基本賬戶，結算歸行率均在95%以上。該集團公司連續多年信用等級為AAA級，是優質大客戶。近幾年在我行授信，采用公開或內部統一授信的方式，根據不同情況，給予了相應的貸款。近期，我行正在按規定辦理該集團公司的增量內部統一授信1.5億元，專用于本酒店項目經有權審批行審批后的項目貸款額度。（3）借款人財務及信用狀況。公司成立后主要用資本金從事項目籌建和基礎建設，沒有經營收入，計劃于2009年6月前將2億元人民幣注冊資金全部到位，沒有對外借款和擔保。
（二）項目基本情況
1.項目概況。（1）項目位于廣州市經濟技術開發區的科學城。廣州是廣東省省會，是全省政治、經濟、科技、教育和文化中心，也是華南區域性中心城市。廣州科學城是廣州市正在興建的一個現代化科學園區，位于廣州市東部，東接黃浦和開發區東區，北鄰白云，南望珠江，西靠廣州新城市中心珠江新城，距黃浦港口18公里，距白云機場17公里，廣深鐵路、廣深、廣汕、廣州環城高速公路匯集于此?？茖W城規劃面積37.47平方公里，起步區的4平方公里，是廣州市東部發展戰略的中心區域。（2）項目整體情況。廣州經濟技術開發區分三個區域，相互間已用高速路連接，區域間人員到科學城開車只需十多分鐘，科學城將會成為整個廣州經濟技術開發區的服務中心，為750多家中外企業提供服務。
該酒店項目用地面積較大，集酒店業、餐飲業、商務辦公、娛樂、健身于一體，客房、商務房均按五星級酒店的規格配置。項目分兩期建設，其中酒店、商務公寓等為第一期，第二期為別墅。
2.項目的市場定位及合法性分析。該酒店項目定位為五星級酒店，建成后以“廣州某假日酒店”品牌對外經營，由世界著名的某酒店管理集團下屬公司假日酒店（中國）有限公司管理。因投資成本相對較低，價格定位將低于同類酒店，具有一定的市場競爭力。項目土地是通過公開拍賣形式購買，并與廣州經濟技術開發區資源與房屋管理局簽訂《國有土地使用權有償出讓合同書》，已經全額繳清土地使用權出讓金、土地轉讓費等，取得《國有土地使用證》。項目已取得全部六項合法性批件，并且第一期建設已領取項目相關四證手續，第二期別墅正在辦理報建手續。
3.項目開發周期及工程進度計劃。該酒店項目從2007年下半年籌建，2008年6月開始土建工程，均符合原定的項目開發預期，計劃2010年7月試業，2010年9月正式開業，并參加廣州亞運會的接待工作；目前項目工程已封頂，項目資金按照工程進度逐步有序兌付，沒有故意拖欠現象，工程施工進度按計劃正常進行。
4.相關單位的資質評價。項目設計單位具有綜合甲級設計資質證書，在設計行業享有較高的聲譽。項目施工單位資質等級為一級，該公司多次獲得中國建筑工程魯班獎、金匠獎、廣東省優良樣板工程、五羊杯獎等榮譽，信譽良好。項目監理公司工程監理資質等級為甲級，已獲得ISO9001：2000質量認證證書，信譽良好。需要聲明的是，以上相關公司與借款人未發現關聯關系。
（三）項目投資估算和資金籌措
1.項目總投資估算及開發成本。項目總投資約3.4億元人民幣，其構成為：購地、土建、園林工程及道路，購機電設備及安裝、裝飾工程，配套流動資金等。
每平方米成本=開發成本（總投資-配套流動資金－財務費用-管理費用）/建筑面積。經過計算，約為1820元/平方米，該項目開發成本與同類酒店相比成本相對較低。
2.資金籌措。根據企業計劃，該項目資金來源主要有企業自有資金、銀行貸款、股東投入三個部分。據項目主要投資商乙集團財務報表反映，該集團在2010年經營性現金凈流量完全能夠為上述注冊資金到位計劃提供足夠的可行性。甲公司擬向我行借款15000萬元，期限8年，用于該項目建設。
（四）項目市場分析
1.市場宏觀分析。目前廣州高星級酒店的需求非常高，廣交會每年吸引的國內外客商超過40萬人。據市旅游局統計，近幾年來，在粵旅游、商務客人每年增長超過10%。預計2010及以后仍將繼續增長。由于廣州高星級酒店供給不足，近年來出現了客源向珠三角其他城市外流的現象。未來幾年，廣州的經濟仍處于一個高速發展時期，而隨著舉辦2010年亞運會、泛珠三角經濟合作的深入開展、廣州要建成區域性的金融中心等，廣州的城市地位將得到更大的提高，將有更多的商業活動在廣州展開，將會吸引到更多商務、旅游人士到廣州，廣州對高星級酒店需求會有較大幅度的增長。
從項目所在地的局部市場來看，廣州科學城、開發區、高新區與科學城相近的黃埔區目前服務業處于空白點，作為本市重點發展的新興城區，四個區內目前規模較大、檔次較高的五星級酒店極少，總的酒店接待能力與其經濟發展水平和知名度是不相稱的，由此可見本項目的立項正是看好廣州的商務和旅游的發展前景。
2.項目經營方案。根據甲公司與假日酒店（中國）有限公司簽定的管理合同，合作期限為開業日期起10年；《合同》規定，（1）除主要職員以外的酒店所有雇員均由管理人以業主名義挑選、培訓、指導，并確定報酬及雇用條件；（2）管理人按經營總收入的2%收取“基本管理費”，按總營業毛利潤的6%收取“鼓勵性管理費”；（3）對酒店項目的設計、建設進度、財務管理等均有明確的約定。
國際著名某酒店集團注冊于英國，是全球分布最廣及客房數目最多的酒店集團。具有豐富的酒店管理經營和營銷網絡，本項目是該集團在廣州經營的第三家，據甲公司反映該集團將保證25%以上的客源。通過與該酒店集團的合作，本酒店項目的營銷和經營管理將有較大的保障。
3.項目（SWOT）分析。該項目位置，三面環山，風景如畫，是廣州鬧市內的一片安靜的綠洲。要充分利用“假日酒店”的品牌資源和管理經驗，為客戶提供星級服務，將其打造為廣州市首家頂級商務度假結合的主題酒店。由于酒店的建設成本比較低，特別是建設用地價格較低，房間價格計劃定在500（標房元）以下，與廣州四星級酒店會員價相當，實現以優惠的價格來爭取客源；酒店設有夜總會配套，并由頂級酒店集團管理，客人以四星級的價格能得到五星級的質量和服務；同時酒店設有會議中心，開發區大部分企業常年都有訂貨會等各種會議，特別是大型體育運動會的接待有著得天獨厚的地緣優勢；地鐵、公交、高速公路為客人提供了非常便利的交通。這些都是酒店經營上的優勢。
總體上看，該項目地理位置優越，交通便利，環境優雅，投資成本較低，在科學管理和優質服務下，預期有較好的市場前景。
4.項目市場前景預測。廣州市酒店業市場，存在數量少，且集中于老城區的問題，與廣州建設國際性現代化大都市的目標嚴重不符。目前廣州四星級以上的酒店僅25家，其中五星級酒店僅6家，與上海的20家、北京的18家相比差距較大。據權威機構統計數據表明，廣州市星級酒店的數量在廣東深圳和東莞之后，排廣東省的第三位，因此，預測廣州酒店業的發展空間較大。
該項目填補了科學城及附近區域高星級酒店的空白，為數百家企業提供配套酒店、商務服務，且與國際著名酒店管理店集團合作，以系列品牌對外經營，預期該項目有較好的市場前景。
（五）項目償債能力分析
1.銷售收入預測。（1）初定服務項目及相關稅率。有客房、餐廳、會議中心、商務中心、康樂中心（桑拿、健身）、娛樂（KTV）等10項，營業價格比同類酒店均低，并已報物價局申批。據經營行調查，客房、餐廳、會議中心等稅率為營業收入的5.63％，娛樂（KTV）為營業收入的25.13％，所得稅為實現利潤的15％（擬申請廣州科學城內中外合資企業所得稅優惠稅率）。（2）營業收入和稅費估算。該項目計劃籌建和建設期為2年，第3年開始營業，營業第1年按開房、上座率50％測算，營業第2年按60％測算，年營業收入均在1億元左右；營業第3年以后開房、上座率按均有上升測算，收入和營業稅費都會相應增加。
2.項目財務效益測算。（1）項目財務效益。按房地產投入1.64億元分20年（含前期費用、基礎設施建設費用和建筑安裝工程費用三項）折舊，設備5000萬元10年折舊，營業收入如前所述，經初步測算，平均銷售凈利潤率為28.74%，具有較好的盈利能力。（2）項目財務指標及項目貸款償還期。經初步測算：{1}財務凈現值為5857萬元，財務凈現值率為15.41%；{2}內部收益率為12.2%；{3}凈態投資回收期為9.68年；{4}動態投資回收期為16.98年。測算結果反映項目具有一定的可行性?？紤]到項目經營后具有不確定性，確定貸款償還期為8年。
3.項目不確定性分析。（1）敏感性分析表。（2）盈虧平衡分析。按經營第3年以后每年經營收入達到13089萬元，考慮到固定成本和變動成本，經初步測算，開房、上座率的盈虧平衡點約為34%。
（六）貸款方式評價
1.保證和抵押擔保分析。由乙公司、集團主要股東及其夫婦倆提供保證擔保；保證擔保企業生產經營正常，財務狀況和信用記錄良好，具有一定的保證擔保能力。以項目用地及在建工程作抵押，權屬人為乙公司；按固定資產總投資3.4億元計算，抵押率為44.1%，控制在我行有關規定50%以下。
2.用款及還款計劃。按該項目進度進行融資，擬在其封頂和注冊資本實繳達到項目總投資的35%并驗資后給予7000萬元用款額度；在該項目土建基本完成，進入裝修工程時給予8000萬元用款額度，放款額度控制在項目已投入資金總額的50%以內。從貸款發放后第四年起，共5年，每半年歸還本金1500萬元，按月結息。
（七）綜合效益分析
乙集團是廣州某市當地最大的民營企業，是各家金融機構爭奪的首先目標客戶。通過支持該項目，可實現利息收入約3000萬元，同時可帶動存款及中間業務的發展，有效提高本行的市場競爭能力。同時穩定與投資商的銀企合作關系，不斷擴大合作空間，實現雙贏。能夠推動廣州市第三產業的發展。
（八）貸款風險和資金監管方案
1.風險分析。主要有投資風險、行業競爭風險、信息不對稱風險三種：
該項目的投資資金規模較大，投資期長，項目的可行性評估存在一定的不確定因素即投資風險。根據有關規劃，至2010年亞運會前，廣州星級酒店將從現在的203家增加到300家，約一半為四星級以上高端酒店，酒店行業的競爭將比較激烈。由于創業公司是民營企業，我行調查手段有限，對企業情況的調查存在信息不對稱，增加了我行監管的難度。
2.資金監管方案。主要通過三種方式實施資金監管：一是嚴格落實抵押保證擔保方案，嚴格執行用款計劃，控制放款額度比例。二是加強信貸資金的監管，保證專款專用。項目貸款劃入企業資金監管賬戶→創業公司提交請款申請（附相關合同和有效票據）→經營行審查→經營行有權審批人審批→由資金監管賬戶劃入項目施工單位或供貨商。三是加強項目經營后的資金監管，落實還款計劃。
四、項目總體評價和總結
調研表明，在廣州酒店行業有較好的發展前景，特別是廣州亞運會即將到來，該項目具有一定的可行性。通過支持該項目建設，能夠加快我行優質資產業務的發展，加強銀企合作，實現雙贏發展，建議批準甲公司貸款申請，用于創業公司該酒店項目的建設，擔保、用款、還款等按計劃和要求實施，利率按人民銀行長期貸款基準利率上浮10%執行（利率6.732%），并落實好資金監管方案。
由于項目貸款具有資金多、時間長、風險大等特點，因此，金融機構對借款人、項目潛力等要進行全方位、較嚴格的調查，以保障貸款的有效性和安全性。銀行的信貸工作關系到國有金融資產的安全和保值增值，具有很強的專業性、知識性、技能性和嚴謹性，因此，要求從業人員必須具備責任意識強，專業知識豐富，業務技能嫻熟，工作作風嚴謹等素質，才能勝任這份工作。
