近年來，很多房地產開發企業雖已成為利潤“巨人”，但同時也扮演著納稅“矮子”的角色。這是由多種原因造成的，偷逃稅款便是其主要的原因之一。這不僅給國家造成了巨額稅款流失，也給整個社會造成了很強的負面影響，因此，該問題現已成為國家稅收部門日常管理的難點和社會普遍關注的熱點。
一、房地產業偷逃稅概述
目前，房地產開發企業偷逃稅款手段繁多、形式多樣，方式也日益隱蔽，常見的大致可歸納為以下兩種類型：一是通過各種方式不計、少計、轉移或遞延收入，二是通過各種方式虛增或預提成本費用。房地產企業偷逃稅款問題并不是孤立存在的，主要涉及到國家、偷逃稅款企業及其關聯方三方利益。由于其隱蔽性的特點，偷逃稅款企業往往不滿足于利用企業內部資源，而是與關聯方結為同盟，通過關聯方交易給企業自身和關聯方帶來收益的同時，給國家造成嚴重的稅收損失；國家為了查處和制止偷逃稅行為的發生，維護自身利益，通過其職能部門（如審計署等監察部門，以下簡稱“監管方”）對該行為進行監管。因此，監管方、偷逃稅款方及其關聯方便形成了偷逃稅的三方混合博弈關系。
二、房地產業偷逃稅問題的博弈分析
在博弈論的研究范式中，給定參與人的策略空間、效用函數，理性參與人通過其最優選擇追求其自身效用最大化，最終達到博弈均衡。參與人所獲得的效用不僅與其自身選擇的策略有關，而且是其他參與方所選策略的函數，參與各方之間的利益是相互聯系、相互制約的，因此，博弈的均衡并不一定能達成帕累托最優。
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假設1：博弈的參與方包括監管方、偷逃稅款方及其關聯方三方，并且假定參與各方在作決策時都是“理性經濟人”，即能夠充分考慮到自己與其他參與者之間的相互影響，從而選擇使其期望效用最大化的策略。其中，偷逃稅款方與關聯方是合作方，他們能形成合作式博弈，監管方與偷逃稅款方、關聯方可形成非合作式博弈，三者符合混合博弈的基本要件。
假設2：偷逃稅款方通過關聯方偷逃稅款的概率是P，偷逃稅款方通過偷逃稅款能獲得的收益為Ｒ，同時給國家造成的損失為－Ｒ，在關聯方同意的情況下，偷逃稅款方支付給關聯方的金額是G，在不考慮其他成本的情況下，關聯方通過合謀偷逃稅款行為能獲得的收益即為G。
假設3：監管方對偷逃稅款行為進行監管的概率為Q，監管成本為Ｃ，監管有效的概率為H，監管有效后監管方除收回偷逃稅款方非法所得Ｒ外，還要對其處以非法所得的A倍罰款，同時對關聯方處以其非法收益的B倍罰款。
假設4：監管方與被監管方之間信息不對稱，即在決策過程中并不清楚對方選擇的策略，且此博弈屬于一次性博弈。
（二）模型的構建
基于以上假設，可構建監管方、偷逃稅款方及其關聯方三者之間的不完全信息靜態博弈模型。其收益矩陣如表１所示。
以上博弈模型收益矩陣的納什均衡解為：
１.在偷逃稅款方及其關聯方合謀偷逃稅款行為發生的概率為P的情況下，監管方進行監管和不監管的期望收益為：
E1＝P｛H［（B＋1）G＋AＲ－C］＋（1－H）（－R－C）｝＋（１－P）（－C）
E２＝P（-R）
當E1＝E2時，可得到在與監管方博弈均衡時，偷逃稅款方與其關聯方合謀偷逃稅的最優概率為：
P0＝Ｃ/H［（B＋１）G＋（A＋１）Ｒ］
2.在監管方對偷逃稅行為進行監管概率為Q的情況下，偷逃稅款方偷逃稅款與不偷逃稅款的期望收益分別為：
E3＝Q｛H［－AR－G］＋（1－H）（R－G）｝＋（1－Q）（R－G）
E4＝０
當E3＝E4時，可得到偷逃稅款方在博弈均衡時，監管方進行監管的最優概率為：
Q0＝（R－G）／（A＋1）HＲ
?。?在監管方對偷逃稅款進行監管概率為Q的情況下，關聯方選擇與偷逃稅款方合謀與不合某的期望收益分別為：
E5＝Q［H（－BG）＋（1－H）G］＋（1－Q）G
E6＝０
當E5＝E6時，可得到關聯方在博弈均衡時，監管方進行監管的最優概率為：
Q0＝1／H（B＋1）
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以上監管方、偷逃稅款方和關聯方三方博弈模型的納什均衡為：
P0＝C／H［（B＋1）G＋（A＋1）Ｒ］Q０＝（R－G）／（A＋1）HＲ
或
P0＝C／H［（B＋1）G＋（A＋1）Ｒ］Q0＝1／H（B＋1）
從上述偷逃稅款的混合博弈模型的納什均衡，可得出以下三方面的結論：
?。?對于偷逃稅款方而言，其偷逃稅款的概率P與預期收益R正相關，與監管方有效監管的概率H和因被有效監管而受到的處罰倍數A負相關?？梢姡堤佣惪畹念A期收益減小、監管方有效監管的概率增大和處罰力度加大都會抑制偷逃稅款行為的發生。
2.對于關聯方而言，關聯方與偷逃稅款方合作被監管方有效監管的概率H和因偷逃稅款方被有效監管而受到牽連的處罰倍數B負相關。因此，加大對偷逃稅款關聯方參與合作的處罰力度，可降低偷逃稅款行為的發生概率。
3.對于監管方而言，偷逃稅款方與關聯方合作偷逃稅款的概率P與監管方的監管成本C正相關，與有效監管的概率P負相關。所以，降低監管方的監管成本或提高監管的有效率，都有利于防止偷逃稅款行為的發生。
三、房地產業偷逃稅問題的治理
根據以上博弈模型納什均衡所得出的結論，可采取以下措施來治理房地產業偷逃稅問題。
（一）加大查處力度，提高監管效率
為了從根本上堵塞房地產企業稅收流失的漏洞，建立起房地產行業良好的納稅秩序，地稅部門除了加強對房地產開發各環節的監控外，還應該有針對性地采取措施，加大對房地產行業偷逃稅款行為的查處力度。具體應從以下三方面入手：一是加大對房地產涉稅案件的處罰力度，提高偷逃稅行為的直接成本。堅持依照《稅收征管法》有關規定，對查處出的偷逃稅款的房地產企業，采取強制措施，依法堅決催繳入庫；處罰額度可與企業盈利能力相結合。盈利能力越強的企業，其偷逃稅行為給國家造成直接經濟損失也越大，而且由于其邊際產出越高，其用于尋租活動的支出的機會成本也越大。對大案要案，按照法律程序移送司法機關并對偷稅者予以重罰，對法人代表和財務人員追究法律責任，讓其再不敢有半點偷稅逃稅之心。二是提高房地產行業選案工作的準確性。稽查部門通過對征管部門和房地產審核小組提供的資料進行分析，有選擇性地對房地產企業進行重點稽查。這既可以提高稅收監管效率，還可以節約監管成本。三是努力提高稅務稽查人員的素質，加強對稅務人員職業道德教育和業務培訓，提高查賬能力，并建立有效的監督機制，對稽查案件的質量實行定期檢查，嚴格落實執法目標責任制規范辦案人員依法檢查、依法處理，提高辦案效率。
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在房地產業目前的鏈條中，從土地使用權的出讓到房地產的開發、轉讓、保有等諸環節涉及的稅種有12種之多。因此，首先應從房地產開發環節著手，結合土地流轉制度改革及房產保有階段的稅制結構調整，建立科學的物業稅收體系，按照簡化稅制、擴大稅基、降低稅率的總體思路，改革房地產過于混亂的租、稅、費體系，建立一個稅負合理、結構科學、征管便利、收入穩定、調控有效的物業稅體系。其次，應加強與其他部門之間的聯系與合作，逐步實現各管理部門之間最大限度的信息互通共享，從側面了解房地產企業的開發進度和土地、房屋交易情況。如通過與銀行的配合，對房地產企業銀行賬戶的資金流向進行監控；通過與開發商關聯企業所在地稅務機關的聯系，摸清房地產企業與關聯企業的業務往來情況，多方位掌握企業的真實經營狀況，實行全程動態跟蹤管理，及時發現新情況、新問題，有效防止稅款的流失。
?。ㄈ┘哟笮麄髁Χ?，提高納稅意識
法律是關于權利與義務的規定，權利義務是對稱的，沒有無權利的義務，也沒有無義務的權利。在以前的稅法宣傳中，更多的是宣揚納稅人的義務，而淡漠納稅人的權利，弱化了納稅意識，使“納稅光榮”只剩下空洞的口號?？梢韵嘈?，解決納稅義務人的權利問題后，其納稅積極性會大大增強。為此，需要調動各方面的力量，加大稅法的宣傳、輔導和培訓力度，盡快提高納稅人依法納稅和稅收的遵從的意識，減少和防止稅收流失，為依法治稅提供良好的社會環境。
