一、物業(yè)管理企業(yè)概述
1．物業(yè)管理在城市發(fā)展和管理中的地位和作用。所謂物業(yè)管理，是指業(yè)主自行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。物業(yè)管理的發(fā)展歷程表明：物業(yè)管理促進(jìn)了和諧社區(qū)的建設(shè)，物業(yè)管理的發(fā)展目標(biāo)是追求社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)統(tǒng)一。小區(qū)的內(nèi)部宣傳教育、安全防火、治安、環(huán)境、衛(wèi)生、文化等工作大多由物業(yè)管理公司承擔(dān)或協(xié)助政府完成。物業(yè)管理是衡量城市管理水平的重要標(biāo)志， 沒有健全的物業(yè)管理就沒有現(xiàn)代化的城市管理。良好的物業(yè)管理已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的保證。
2．物業(yè)管理行業(yè)的生存狀況不容樂觀。物業(yè)管理在城市進(jìn)程中的作用得到廣泛認(rèn)同， 但是該行業(yè)在市場化進(jìn)程中也正面臨著諸多問題和困難，例如：國家政策扶持力度不足、物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)缺乏彈性、業(yè)主欠費現(xiàn)象普遍、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營困難、老舊住宅小區(qū)以及保障性住房缺乏物業(yè)管理資金來源等等。
二、物業(yè)管理成本的特點
物業(yè)管理成本是指物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)過程中發(fā)生的各項支出，根據(jù)不同的分類標(biāo)準(zhǔn)可劃分為不同類別，一般來說，主要包括：管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費；綠化管理費；清潔衛(wèi)生費；保安費；辦公費；文體活動成本；物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費；法定稅費等。根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的工作內(nèi)容可以看出，物業(yè)管理成本具有點多、面廣、線長的特點。物業(yè)管理企業(yè)日常管理的事物繁多，包含社區(qū)的各個方面，即使是同一物業(yè)企業(yè)由于不同社區(qū)的物業(yè)類型不一樣、社區(qū)大小不一樣、新舊不一樣、客戶需求不一樣、收費標(biāo)準(zhǔn)不一樣，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)成本監(jiān)管難度很大，很難實行統(tǒng)一的成本管理標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的成本核算。
三、物業(yè)成本管理的路徑
1．小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)力求科學(xué)實惠，降低物業(yè)管理成本。小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)該力求科學(xué)實惠，應(yīng)設(shè)身處地為業(yè)主著想，更多地考慮到未來物業(yè)運行時的管理成本，盡量不給日后業(yè)主增加經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，盡量不把問題留給物業(yè)管理企業(yè)去解決。
2．健全建筑質(zhì)量管理機(jī)制。如果小區(qū)住宅的建筑質(zhì)量高，維修量則小，物業(yè)維修成本相對就少， 業(yè)主需要交納的物業(yè)服務(wù)費自然也就少。就目前尚不健全的建筑、房地產(chǎn)市場狀況以及購房者有限的建筑質(zhì)量鑒別能力而言，購房者對建筑質(zhì)量的選擇大都只能是憑運氣。因此，只有依靠有關(guān)質(zhì)量行政管理部門嚴(yán)格把關(guān)，健全質(zhì)量管理機(jī)制，規(guī)范和約束建筑開發(fā)商在建筑質(zhì)量上的行為，才能為業(yè)主提供質(zhì)量過硬的物業(yè)， 降低竣工后的物業(yè)維修維護(hù)成本，從而降低物業(yè)服務(wù)費用。
3．引入競爭機(jī)制，施行招標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)。現(xiàn)階段，許多開發(fā)商建成小區(qū)后，都交由下屬的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理，社會上的物業(yè)管理企業(yè)很難獲得這些小區(qū)的管理權(quán)。這種行為的直接后果就是使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)雙方的責(zé)任不明，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遺留下來的許多問題，自然而然地、隱蔽地、轉(zhuǎn)移到了物業(yè)管理階段，致使物業(yè)管理企業(yè)要過多地承擔(dān)責(zé)任，一旦產(chǎn)生矛盾，業(yè)主同物業(yè)管理企業(yè)之間就會產(chǎn)生糾紛，嚴(yán)重的還會造成業(yè)主同物業(yè)管理企業(yè)之間無法調(diào)和。因此，為了保護(hù)廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的利益，必須引入競爭機(jī)制，以公開招標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)。
4.采用現(xiàn)代化的成本管理方法。隨著各種學(xué)科的快速發(fā)展以及在成本會計中的應(yīng)用，適合我國當(dāng)前多數(shù)企業(yè)實際需要的標(biāo)準(zhǔn)成本會計，責(zé)任成本會計、目標(biāo)成本會計、質(zhì)量成本會計、成本決策、成本預(yù)測、作業(yè)成本法與作業(yè)管理、成本企劃、產(chǎn)品生命周期成本會計以及戰(zhàn)略成本管理等。我們都可以根據(jù)我們的實際情況進(jìn)行認(rèn)真研究，加以運用到物業(yè)企業(yè)日常管理中來。
5．促進(jìn)物業(yè)企業(yè)多元化經(jīng)營。充分利用物業(yè)資源，開展多種經(jīng)營進(jìn)行創(chuàng)收物管不僅要會省錢，還得會賺錢。除去物業(yè)管理公共服務(wù)外，要廣泛開展多種經(jīng)營，針對客戶的需求，開動腦筋，比如說家政服務(wù)，這既方便了業(yè)主也增加了收入。
6．實施績效管理，降低企業(yè)成本。績效管理是指為了達(dá)到組織目標(biāo)， 通過持續(xù)開放的溝通過程，形成組織目標(biāo)所預(yù)期的收益和產(chǎn)出，并推動組織和個人做出有利于目標(biāo)達(dá)成的行為。可見，企業(yè)員工的個人能力、忠誠度和滿意度對物業(yè)企業(yè)目標(biāo)的實現(xiàn)有極大的影響。同時，績效管理的應(yīng)用可以促使物業(yè)企業(yè)的不斷改革，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展。物業(yè)企業(yè)的管理機(jī)構(gòu)應(yīng)該堅持人力成本最小化、效益最大化的原則。
7．在物業(yè)管理行業(yè)中應(yīng)該加強(qiáng)節(jié)約意識。這里的節(jié)約指的是人力、物力的節(jié)約。物業(yè)管理公司要做好開源節(jié)流，在日常工作中要杜絕浪費和貪污，把好容易出問題的環(huán)節(jié)，如耗材、水電費等。可以通過對水、電的測算來防止公共設(shè)施設(shè)備的露、冒、滴、漏等情況發(fā)生，更換聲光控開關(guān)、改進(jìn)線路等辦法來節(jié)約水、電；充分挖掘公司內(nèi)部的節(jié)約潛力，做到處處精打細(xì)算，增收節(jié)支，把浪費、損失消滅在事前，防患于未然；對一線員工進(jìn)行培訓(xùn)，建立企業(yè)職工節(jié)約意識。
8．智能化管理降低成本。借物管小區(qū)朝智能化社區(qū)發(fā)展的新趨勢，以IC卡等技術(shù)為核心，實現(xiàn)對業(yè)主用水、用電、用氣及物業(yè)服務(wù)費、停車費等其他會費項目管理的新模式。還可利用先進(jìn)的電視監(jiān)控安防系統(tǒng)對小區(qū)的主要出入口、道路、公共場所進(jìn)行監(jiān)控，從而降低人工費用，達(dá)到降低成本的目的。
當(dāng)然，企業(yè)成本管理離不開企業(yè)文化的輻射，有著良好企業(yè)文化氛圍的企業(yè)，必然有利于各項成本管理制度的實施。企業(yè)內(nèi)部每一個部門和每位員工都是成本的影響者，要將全體員工都當(dāng)作成本管理的主體，通過種種方法不斷提高成本控制意識。
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