一、房地產開發項目的控制
由于土地是稀缺且不可替代的資源,既受經濟形勢變化的影響,也受政策形勢變化的影響,所以在房地產開發中關注國家的宏觀調控政策顯得非常重要。又由于房地產投資數額較大,建設周期長,資金周轉較慢,投資風險較大,所以房地產開發企業在開發項目立項上應建立集體審議聯簽制度,實行集體決策,并建立項目決策及實施的責任制度,且將不相容崗位分離。
首先,由企劃部在經過周密的市場調查及項目對比的基礎上對開發項目的規劃、設計進行可行性研究與分析,充分考慮房地產開發的地域性特點,準確定位消費群體。財務部、預算部、工程部等部門應當參與可行性研究工作,對項目所需的資金、預期的凈現金流量、資金的時間價值、資金的機會成本、投資收益以及投資的安全性等進行綜合分析和測算。其次是對已設立項目進行評估,比較選擇項目方案,提出對項目投資決策的建議。應注意將可行性研究分析與項目的可行性評估交由不同的部門或人員進行,以使不相容的崗位互相分離;必要時應從企業外部聘請有關專業部門進行項目評估。最后由董事會行使集體審議決策權。
二、房地產開發成本的控制
1.設備及材料采購的控制
對普通材料應按照請購與審批、采購與檢驗的程序辦理,并將不相容的崗位分離開,以相互牽制,防止舞弊,降低采購成本。對設備與大宗材料的采購應建立嚴格的請購審批制度:對預算內的采購項目應由工程部根據施工進度與工程預算提前向項目部提出采購申請;對預算外的采購項目在提起申請時還應提供有關工程設計變更及施工變更的有關批文,經批準后再由采購部門通過市場分析與尋價,確定潛在供應商。應充分考慮以往的合格供方記錄以及生產廠家是否通過IS0國際質量認證,以期從最初環節控制開發產品的質量。要在充分了解潛在供應商的信譽、供貨能力等基礎上進行公開、公平、公正的招標,且應將項目中所有涉及的要求在招標邀請文件中清楚陳述,最后由項目主管部門確定合適的供應商,并在咨詢法律顧問的基礎上正式簽定采購合同,確保雙方的合法權益。對重要的或技術性較強的采購業務還應組織專家進行論證,實行集體決策和審批。在實際操作中還應考慮重要性與成本效益性的原則,對一般材料可采用定單采購或合同訂貨的方式,對零星材料的采購可采取直接購買的方式,并應制定緊急需求的特殊采購業務的處理程序。對采購回來的普通材料由倉庫部門驗收,對技術上要求較強的材料應會同技術質檢部門驗收,對設備則應由技術質檢部門進行開箱驗收,并出具驗收證明。要建立設備與大宗材料采購驗收責任制,將采購成本在保質、保量的基礎上降為最低,以期使房地產開發產品的成本從基礎環節得到控制。
