從2002年起，房地產(chǎn)企業(yè)就被國家稅務(wù)總局以及其領(lǐng)導(dǎo)下的全國國稅、地稅系統(tǒng)列為專項稽查的重點行業(yè)，覆蓋面是百分之百。最近一年的時間內(nèi)，政府對房地產(chǎn)市場的管理措施不斷出臺，行業(yè)管理和政策逐步地在趨于規(guī)范和嚴(yán)格，對于房地產(chǎn)的稅收也正在逐步地加強管理，提出了一系列的稅收征管措施，多年的房地產(chǎn)稅務(wù)稽查工作，使稅務(wù)部門積累了一套稽查房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)驗和方法，檢查的水平也全面提高了，可以說目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅務(wù)風(fēng)險是空前的。
一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作的現(xiàn)狀
房地產(chǎn)企業(yè)所有的納稅工作歸納為兩大工作，第一類是納稅遵從工作，所謂的納稅遵從就是指房地產(chǎn)企業(yè)各種經(jīng)濟交易事項已經(jīng)完成后的納稅申報，以及與之相關(guān)的一系列的工作。它的特點是各種經(jīng)濟交易事項已經(jīng)完成。第二類工作是納稅籌劃。納稅籌劃就是指企業(yè)各種經(jīng)濟交易事項沒有完成，或者尚未發(fā)生的納稅準(zhǔn)備工作。它的特點是企業(yè)的各種經(jīng)濟事項還沒有完成，完全可以在事先加以調(diào)整，事先加以籌劃，事先重新計劃安排，目的是盡可能地規(guī)避稅收風(fēng)險，盡可能地降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。總體來講，一個房地產(chǎn)企業(yè)要做的稅收工作實際上就是包括這兩個方面，二者表現(xiàn)為內(nèi)容不同，但是又有著千絲萬縷的聯(lián)系。
二、房地產(chǎn)企業(yè)做好納稅籌劃工作的必要性
當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)普遍偏重，是企業(yè)要開展納稅籌劃的一個主要的原因。稅收負(fù)擔(dān)偏重既跟我們不合理的房地產(chǎn)稅制有關(guān)，也跟中國整體稅收制度安排有關(guān)，這是稅制因素，為房地產(chǎn)企業(yè)開展納稅籌劃提供了必要性的原因。
傳統(tǒng)的落后的納稅模式是來自于納稅人納稅意志，要引進新的觀念和納稅籌劃的模式也是由納稅人自身決定的。
房地產(chǎn)企業(yè)面臨新一輪的稅務(wù)稽查的危機，是因為稅務(wù)系統(tǒng)征管建設(shè)方面的原因，主管部門在加強征管，逃稅、偷稅已存在高風(fēng)險。
企業(yè)規(guī)范發(fā)展的要求，這是來自于企業(yè)長遠建設(shè)的原因。
籌劃不是空中樓閣，由于大量稅收優(yōu)惠政策的存在和特定稅制要素內(nèi)容的存在，為企業(yè)開展納稅籌劃創(chuàng)造了可行性條件。
三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作的案例分析
納稅籌劃是納稅人為達到減輕稅收負(fù)擔(dān)和實現(xiàn)稅收零風(fēng)險的目的，而在稅法允許的范圍內(nèi)，通過經(jīng)營、投資、理財、組織、交易等各項經(jīng)濟活動進行事先安排的過程。很顯然，納稅籌劃是企業(yè)為降低企業(yè)稅收成本采取的一種經(jīng)濟人行為，企業(yè)就像降低生產(chǎn)成本和開發(fā)成本一樣，去降低稅收成本，這是一個新的概念，新的一種理念。與逃稅或者其他非法手段之間有著明顯的區(qū)別：從目的上來講，納稅籌劃不但為了減輕稅負(fù)，還要追求零風(fēng)險；從手段上來看，納稅籌劃主要側(cè)重于事先調(diào)整，而不是事后補救。
納稅籌劃是完全側(cè)重于事先的調(diào)整，比如現(xiàn)在有一家房地產(chǎn)公司A，投資2000萬元到房地產(chǎn)公司B，占B公司股份比例為50％，B公司是新成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司，兩年后B公司獲得稅后利潤3000萬元，現(xiàn)有一個公司C，愿意收購B公司，C公司和A公司協(xié)商如下，C公司收購B公司肯定要把B公司股份都要買下，每個股東都要談，他現(xiàn)在跟A公司協(xié)商的方案，有以下兩種：第一種是C公司可以一次性出資3500萬元購買A公司在B公司的股份。第二種是A公司也可以先分回B公司的利潤1500萬，然后再按股本價2000萬轉(zhuǎn)讓給C公司，請問A公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該選擇哪種成交方式？其實作為A公司來講，無論是先分1500萬還是再轉(zhuǎn)2000萬，也是拿回3500萬，如果一次性轉(zhuǎn)讓也是拿回3500，但是哪一種拿回的方式更好，稅交得更少？當(dāng)然是第二種方案好。因為股權(quán)銷售、股權(quán)轉(zhuǎn)讓要交營業(yè)稅。所以這是非常重要的，在這個問題當(dāng)中當(dāng)然要選擇先分利潤后轉(zhuǎn)讓的方式，因為只有先分利潤，才可以確保分回的利潤不征收營業(yè)稅和所得稅，也就是說先分的話一分錢都不用交，如果是一次性轉(zhuǎn)讓的話，A公司投了2000萬，賣股權(quán)賣了3500，說明A公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓差價收益是1500萬元，33％的所得稅，就要交495萬，但是如果采取先分后轉(zhuǎn)的方式有什么好處？因為這個房地產(chǎn)公司B已經(jīng)交過33％的所得稅，A作為法人所得稅回來也是33％，稅法規(guī)定已經(jīng)交過稅了的不再重復(fù)征稅，除非有稅率差，就是公司B是15％的稅率，公司A是33％，回來補交18％；B是18％的稅，A是33％，回來補15％；如果B是33％，A也是33％，回來就不再補稅了。因此，先分利潤實際上比直接轉(zhuǎn)讓要節(jié)省稅收。
納稅籌劃清楚地告訴我們，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓的時候，就要開始籌劃了，哪一股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式更好，為什么？所以納稅籌劃就要求把原來股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同分成兩個合同，分成兩個文件，一個是股東決議，分配利潤的文件，再一個就是股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，從專業(yè)角度來看，就是把企業(yè)的股權(quán)投資收益所得和股權(quán)轉(zhuǎn)讓差價所得，準(zhǔn)確地區(qū)別開來。納稅籌劃的要求是盡量地把股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓差價所得轉(zhuǎn)化為股權(quán)投資收益所得，也就是要求我們一定要采取“先分后轉(zhuǎn)”的方式，這4個字是高度凝結(jié)了對《稅法》的理解與分析。
公司哪些稅是該交的，哪些稅是不該交的，稅法又是怎么具體規(guī)定的，劃分該與不該的界限在哪里？實際上公司的納稅籌劃就是要尋找該與不該的界限，找到這個界限以后盡量規(guī)避。如果條件不成熟的，要創(chuàng)造成熟的條件劃到不成熟的條件里面去，這是納稅籌劃的整體要求。
四、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃意識的培養(yǎng)
由納稅籌劃的概念可以延伸出兩個重要的概念，企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)率和企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險。企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)率等于企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅額的總和除以企業(yè)當(dāng)期實現(xiàn)的銷售收入乘以百分之百。這個指標(biāo)能夠從整體上反映一個企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)狀況。經(jīng)過有關(guān)專家測算，中國房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，平均在10％左右，低于10％和高于10％都說明企業(yè)在納稅當(dāng)中存在一定的問題。影響企業(yè)稅負(fù)率變化的主要因素，是企業(yè)的利潤率決定企業(yè)稅負(fù)率，一般情況下隨著利潤率的上升，稅負(fù)率同樣上升；隨著利潤率的下降，稅負(fù)率也跟著下降，兩者呈現(xiàn)同方向變化的關(guān)系。當(dāng)然，分析稅務(wù)籌劃，一定是在既定利潤率前提下來進行的，否則就失去基礎(chǔ)了。
公司納稅籌劃是為了減輕稅負(fù)，其最終目的是要實現(xiàn)企業(yè)稅收零風(fēng)險。企業(yè)稅收零風(fēng)險是指納稅人正確理解和執(zhí)行國家稅收政策法規(guī)，而不存在多交少交稅款的行為，這是一種理想的狀態(tài)。稅務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生可能來自于兩種情況，一種就是因為政策法規(guī)掌握不清楚，而導(dǎo)致少交稅款被稅務(wù)部門處罰的可能性。另一種是因為對國家政策法規(guī)掌握也是不清楚導(dǎo)致多交稅，給公司效益造成的流失的可能性。企業(yè)多多少少會出現(xiàn)少交稅帶來處罰的可能性，也有可能因為多交稅而被效益流失。我們可以考慮建立一個防范企業(yè)多交稅款的機制，這種機制可以通過專業(yè)機構(gòu)的檢查，也可以通過建立專業(yè)部門檢查。有的單位，還專門設(shè)立了稅務(wù)部、稅務(wù)總監(jiān)或稅務(wù)經(jīng)理這類部門和崗位，主要是負(fù)責(zé)解決稅收方面的計劃和規(guī)劃，特別是納稅籌劃方案的制定和執(zhí)行，專門設(shè)立了稅務(wù)部、專職的稅務(wù)經(jīng)理崗位，使納稅人員從大量的會計核算當(dāng)中出抽出時間來進行專門的稅務(wù)方面的核算，以實現(xiàn)有效降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險。
我們的納稅籌劃工作，任重而道遠！為了實現(xiàn)減輕稅負(fù)，降低稅收負(fù)擔(dān)和稅收零風(fēng)險的目的，我們還需要做很多的工作！還需要繼續(xù)總結(jié)和提高！
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