【摘要】物業管理企業作為一個新興的行業，隨著房地產業和城鎮住房改革的迅猛發展而發展，物業管理不僅為人民群眾提供安居樂業的保障，而且為社會吸納了大量的富余勞動力。可見，經濟越發達，物業管理越發展，物業管理核算越重要。本文就物業管理收費形式及繳稅方式的選擇談一些看法。
物業管理在國外已有100多年的歷史，但在國內，從1981年3月全國第一家物業管理公司——深圳市物業管理公司算起，只有25年的發展歷史。而在內地城市起步更晚，比如成都，第一家物業管理公司于1992年誕生，其發展歷史僅僅只有14年。
我國的物業管理正處在各項法律、行政法規、地方法規不斷推陳出新、不斷完善的過程中。物業服務收費辦法成為物業管理企業和業主之間最突出的爭議焦點。規范物業管理收費行為是推動物業管理健康發展的重要環節。
2003年11月13日，國家發展與改革委員會、建設部聯合印發了《物業管理收費管理辦法》，根據該管理辦法的規定，業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。該辦法準確地定義了近年來物業管理實踐中存在的物業管理收費酬金制和包干制的含義。
《物業管理收費管理辦法》第九條對包干制的定義為：包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
包干制是物業管理企業按照和業主雙方約定的物業管理收費標準來收費，不論管理得好壞，經營得虧盈，均由物業管理企業承擔，而與業主無關。實行包干制的前提是對物業服務費標準雙方事先要有約定和承諾，即包干的具體額度，通常具體到每平方米的物業建筑面積收取多少人民幣的物業管理費。
下面情況可以考慮選擇包干制：一是對有政府指導價的物業類型的物業服務收費實行包干制；二是如果業主覺得沒有監督物業公司的能力和水平的話，還是選擇包干制比較好；三是小型的物業管理公司以及普通住宅可選擇包干制。包干制只需要事先與物業公司協商好，給多少錢出什么活，賠了賺了物業公司自己算。包干制之所以簡單得多，是因為業主只需要監督物業公司的行為就行了。
《物業管理收費管理辦法》第九條對酬金制的定義為：酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
酬金制實質是實報實銷制，物業服務企業按雙方協商確定的預算預收基本費用，一個會計年度結束后進行決算并向業主多退少補。業主和物業公司之間的賬目很透明，花多少錢由業主來定，業主充分享受到了消費者應該享有的知情權，物業公司只收取固定的酬金，它只是一個代管機構，無權替業主做主。選擇酬金制要求該小區的業主委員會成員有能力監督物業公司的賬務和行為。而且，小區的業主們要有足夠的心理準備。畢竟，年終核算時，物業費多了往后挪或者轉為維修資金時大家高興；少了要分攤并補交時，大家就不一定愿意了。一般高檔住宅、別墅、寫字樓選擇酬金制的較多，廣州、深圳、北京、上海等經濟發達地區選擇酬金制的居多。
包干制和酬金制各有利弊。
包干制執行起來較為簡單，在業主委員會成員專業水平有限，精力有限的情況下，實行包干制避免了對物業服務企業進行賬目監督和審計等工作，簡便易行。包干制管理的小區，業主從法律上是無權查物業管理公司的賬的。由于包干制中節省的開支可能成為物業公司的利潤，所以在一定程度上可以刺激物業管理企業進行精益管理，拓寬經營渠道，開展多種經營，開源節流，增強盈利。但物業公司在最大限度地節省成本、獲取更高的利潤的同時，也會對物業造成掠奪性的經營和服務，從而對物業的使用壽命和價值都會產生一定影響，最終累及業主的利益；另一方面，物業公司降低服務成本所造成的服務質量的下降以及業主因服務質量下降拖欠管理費形成的惡性循環，最終會使物業公司和業主兩敗俱傷。
酬金制物業管理收費就是物業公司按照業主大會或者業主委員會批準的服務標準和預算對小區實施物業管理的活動。預算一般都非常詳細，比如小區高管人員的工資及福利，中層管理人員的組成及結構、工資；小區每天要掃幾遍地，需要雇用多少保潔人員，工資多少；幾分鐘巡邏一次，雇多少保安，工資多少；需要種幾棵樹幾棵花，大約要更換幾個燈泡……事無巨細均一一交由業主決定。業主按照預算依照個人所屬面積分攤物業管理費用，按月支付。物業公司的報酬按照約定的數目支付，一般為物業管理預算的4%-5%，也有企業按照物業管理費收入的百分比約定物業公司的酬金收入。業主入伙時，在《業主公約》中事先就已明確酬金的計提方式、比例或固定額度。
酬金制更加透明，業主對物業管理企業的費用支出可以監控，更加體現了業主的自主管理，酬金制體現了物業管理企業對業主“管家”式的服務關系，減少了物業管理企業和業主在物業收費方面的矛盾和磨擦，（如業主拒絕交納物業管理費用就不再是業主和企業之間的利益關系，而是單個業主和所有業主之間的利益關系。）但酬金制的物業管理公司拿的是固定酬金，缺乏有效的激勵措施；物業管理企業出于利益的驅動，可能會提高酬金支付的基數，即物業服務支出；酬金制需要對物業管理企業進行賬目監督和審計（委派專業的審計事務所），要求業主對物業管理有較高的認識水平和專業水平；酬金制還需要社會信用和監督體系的保障，才能保證其順利實施。
盡管酬金制相對包干制而言，要更透明、更規范、更先進，但酬金制并不適合所有的社區，物業管理的好壞不在于采取哪種管理模式，而在于市場化的程度高低和企業的自律。業主選聘物業管理公司時，要看物業管理企業的管理、效率，而并非現在的看哪家的收費低；業主選擇物業管理收費方式時，除了檢查自身具備的監控能力之外，還要看物管公司的誠信度，關鍵是業主所交的物業費，有沒有真正地用到物業管理上來。
無論是包干制還是酬金制，對于業主來說，加強對服務標準的監督、管理很重要；對于物業服務公司來說，充分意識到物業管理行業是一個低投入、高風險的行業同樣重要。
目前，許多物業管理公司對物業管理費的收費方式，也不完全是徹底的包干制和酬金制，可能會在不同的階段采取不同的形式。在四川省境內，很多物業公司在籌建之初或者經營的前兩三年，開發商因為營銷籌劃的原因，會通過各種形式和渠道向物管公司撥付營運資金或者管理酬金，或者彌補虧損，這種方式類似于酬金制的物業管理收費方式；但兩三年之后，或許等不到兩三年，只要開發商的房屋銷售情況能夠達到理想狀態，開發商一般都會讓物管公司斷奶，讓其自負盈虧。物業管理服務的收費方式可能會從先前的類似酬金制轉變為實質上的包干制。
無論物管企業采取哪一種或者分階段采取哪一種收費方式，都逃脫不了包干制和酬金制兩種最基本的操作模式。物業管理的收費形式決定其納稅方式，包干制與酬金制下有著不同的賬務核算和稅收繳納方式。
物業管理企業無論采用哪一種收費方式，其所涉及的稅金都有以下稅目：營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅、個人和企業所得稅。
多年來，國家稅務總局一直沒有明確地對物業管理行業在營業稅稅目中歸類，行業內約定俗成地比照服務業——其他服務業繳納流轉稅，按收取的全部物業服務費5%的比例計算繳納營業稅，把服務費結余作為企業的經營成果繳納所得稅。
包干制是物業管理公司按照與業主雙方約定的物業管理收費標準來收費，而無論管理好壞、經營盈虧，物業公司收費標準都不變的一種合作模式。在這種方式下，物業管理企業以其全部物業管理費收入、維修收入作為其主營業務收入；以停車場、房屋中介業務等作為其他業務收入，計算并繳納營業稅及其地方附加稅；以各種服務收入抵扣物業管理成本及費用后的盈虧作為經營成果，計算并繳納所得稅。對于物業服務公司將某一項或數項服務項目（如保潔、保安、綠化、電梯綜合保養等）分包給專業公司的，則直接將支付給分包公司的價款計入當期費用，抵減當期的物業服務收入。對于應由分包商繳納的營業稅金，則由物業服務公司作為代扣代繳業務人。
實行物業服務酬金制的，物業管理企業的經營收入應為在物業服務合同中約定的按預收物業服務資金中約定比例或者約定數額提取的酬金，其余支出均為代收代支性質，由物管企業在約定的成本支出范圍內開支，其所有權屬于業主，其結余或虧損并非物管企業的經營成果。在這種收費方式下，可以理解為物業管理企業接受所服務區域全體業主委托，在物業服務委托合同約定的范圍內，利用其社會化、專業化優勢，受托招募員工，規劃、組織、實施服務，物業管理企業的行為符合營業稅法中代理的規定，應歸類為服務業中的代理業。物管企業就其取得的酬金計算繳納營業稅。但也有例外的處理方式，如筆者所在的公司同一集團下屬的、經營地址在北京的、選擇酬金制收費方式的物業公司，根據其近年來成功的運作模式，在這個環節上節省了營業稅金，因業主在繳納物業管理費時，填開稅務發票，就其所得已經繳納了營業稅金，該部分稅金體現在業主的物業服務成本之中，由全體業主承擔，物業管理公司計提管理酬金時，可不再繳納營業稅金，對于物業管理企業而言，相對于包干制，酬金制在某種程度上，可以節約營業稅金。因營業稅屬于地主稅種，這需要物業管理公司同當地的稅務機關協商約定，并以其取得的收入扣除相關的成本費用后作為企業的經營成果，計算繳納企業所得稅。
實行物業服務酬金制的，物業管理企業預收的物業服務費收入、支出屬于代收代支性質，因所有權屬于業主，其結余或虧損也并非物管企業的經營成果，而由全體業主享有或者承擔，物業管理費收入和結余均不涉及稅金的問題，（如前所述，也有例外的情況。）物業服務費如有結余，則轉入下一年度物業服務費中，或者轉為專項維修資金；如物業服務費不足使用，物業公司應提前告知業委會，并告知物業服務費不足的數額、原因和建議的補足方案。
總之，物業管理的兩種收費方式和納稅方式各有其利弊，既然物業管理目的之一是提升物業價值，實現其穩定持續的收益保值、增值，建立起物業管理企業和小區業主的安全、和諧環境，那么，酬金制是將來物業服務收費的發展方向。
目前，我國物業管理市場尚不完全具備商業化特征。現在實行酬金制的難度較大，關鍵是缺少一個公認的機構來對物業管理公司進行監督。酬金制的另外一個問題是物業管理公司拿的是固定工資，缺乏有效的激勵措施。加之開發商附屬的物業管理公司太多，物業管理沒有能夠完全實現公開招投標，市場化程度不高，業主自身物業管理意識和相關法律法規意識不夠，而習慣了以前由政府定價的管理模式，包干制有其存在的必然性。
從我國物業管理發展的階段來看，兩種方式都有其存在的理由和必要性。各物業管理公司以及業主委員會可根據小區的具體情況，有理、有利、有效地謹慎選擇。
